近期，笔者参加了美国NAREIT（全美房地产投资信托协会）在达拉斯举行的2017年度大会并调研了美国REITs以及相关行业。此次调研主要拜访REITs管理层（共20家）、REITs持有物业（8家）以及与REITs行业专家进行沟通讨论。以下是本次实地调研的一些心得体会。

　　目前全球已经有37个国家或地区推行了REITs立法，正在处于考虑推行REITs的国家包括中国、印尼、波兰和瑞典等8个国家。美国是全球最大的REITs市场，从1990年末至2017年10月期间，美国上市REITs市值总规模增长约130倍至1.11万亿美元，平均年化增长率约20%。一直以来，商业房地产的发展主要由经济增长（GDP）驱动。NAREIT的数据显示，商业房地产与GDP的相关性达到0.7。目前美国经济仍保持良好势头，经济过热情况不明显。同时，美联储也时刻保持着警惕，开始有序退出量化宽松计划，开启加息周期。

　　通常而言，美国REITs的内在价值是其持有物业的总净值，物业净值本身是由物业产生现金流的能力所驱动，以及物业管理的能力。物业的质量保证了增长空间（租金增长和净值增长），从而决定了REITs的内在价值，同时也反映了REITs的管理水平。100%的出租率并不是最理想的，因为没有增长空间，反而是96%左右的出租率可能对REITs利润贡献最可观。

　　目前，美国REITs覆盖行业由传统领域（包括零售、公寓、写字楼、工业）逐步扩大至基础设施、医院、养老院、独栋房屋、酒店、自助式仓储、木材以及电影院、学校、广告牌、数据中心、通信塔、监狱等特殊类别REITs。根据整体考察情况，目前商业房地产的需求与新供应整体保持相对平衡，空置率接近周期的低点，但租金增长有所放缓。从细分行业来看：

　　零售地产空置率触底开始回升。整体而言，零售地产供应大于需求，出租率已明显呈现逐渐下降的趋势。

　　零售地产面临的挑战正是工业物流地产的机遇，目前工业物流地产是美国最亮眼的房地产板块之一。工业地产的空置率达到历史的低位，约4%左右，需求随着电子商务的增长而增加。工业物流地产在全球都是一个快速成长的行业，特别是在中国、日本和巴西，人均物流地产的存量仍然很低，美国在这方面已经比较完善。

　　另外，最近两年美国购房家庭的数量在逐渐上升，过去两个季度美国购房家庭的增量已超过租房家庭的增量，预计这一趋势将持续。此外，美国新增公寓未来两年预计将高于历史平均水平，也将会对公寓市场带来一定的冲击。公寓租金增长可能会放缓。

　　而在数字经济时代，数据中心将得益于长期数据流量的驱动，需求得到增长。数据中心的收入预计未来能保持12%左右的年化增长，主要来源于云计算、社交媒体、线上游戏、移动应用APP以及数据外包业务的增加等。

　　目前美国经济增长势头不错，劳动力市场相当活跃，失业率创历史新低；居民对新房的需求比较稳健，将传导至建材市场。美国木材建材的市场规模约1,000亿美元，但行业非常分散，前十大供应商的占有率不到30%，行业存在很多整合的机会。

　　REITs行业的发展变化永远在路上，基本面不好的行业也存在优质的投资机会等待被发掘，唯一可参考的是REITs管理者经营管理、应对市场变化的能力。长期来看，行业整合是趋势，选择便宜、拥有一定安全边际的优质标的，是投资者的重要法宝。

　　未来，在美联储加息周期之下，REITs可能是投资者最需要重点关注的品种之一。NAREIT历史统计数据显示，长期来看REITs在升息周期中表现优于市场，从1992年至2017年三季度末，REITs在升息周期中获得正收益的概率为87%，收益超越标普500指数的概率为53%。

　　与此同时，和其他大部分行业不同，REITs与美国股票市场的相关度随着投资期限的延长而降低，给投资者提供了更好的分散风险的能力。美国REITs在过去数年通过股权融资（股票增发）降低了杠杆水平，也同时减少了利率风险。这些优点也使得REITs受到资产配置者的喜爱。