首批公募REITs珠玉在前，第二批公募REITs再现火爆抢购。

11月29日，在经过战略配售、网下发售后，第二批公募REITs华夏越秀高速REIT、建信中关村产业园REIT同日启动面向公众投资者的发售，基金份额发售价格分别为7.1元/份、3.2元/份，场外认购门槛为1000元。

券商中国记者从渠道人士处了解到，仅截至中午12:00，建信中关村产业园REIT全渠道认购规模已经超30亿元(面向公众的额度为2.58亿元)，华夏越秀高速REIT全渠道认购规模超20亿元(面向公众的额度为1.92亿元)，两只产品的配售比例均低于10%。

截至下午3:00，上述数据再次被刷新，有渠道人士透露，建信中关村产业园REIT的认购规模已经超90亿元，配售比例低于3%，而华夏越秀高速REIT的最终配售比例也大概在3%~5%之间，这意味着有超百亿的资金在今天抢购了上述两只公募REITs新品。

与此同时，在首批公募REITs出色表现的吸引下，此次机构投资者的热情也十分高涨，网下认购倍数十分惊人。具体来看，11月19日，两只公募REITs进行了网下投资者询价，剔除无效报价后，建信中关村产业园REIT收到的拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍；华夏越秀高速REIT收到的拟认购数量总和为278410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

僧多粥少，第二批公募REITs再被疯抢

犹记得今年5月首批9只公募REITs发售时，19亿面向公众投资者的发售规模收获了近490亿元的认购资金，超拟募资额25倍，其中多只产品配售比例低于10%，中航基金旗下的首钢绿能REIT更是以1.759%刷新了公募基金配售比例的新低纪录。

第二批公募REITs再次点燃了市场热情。招募说明书显示，本次两只公募REITs总募集金额共50.1亿元。其中，华夏越秀高速REIT发售价格为7.1元/份，预计募集资金总额为21.3亿元；建信中关村产业园REIT认购价格为3.2元/份，预计募集资金总额为28.80亿元。

但值得注意的是，两只公募REITs已经进行了大比例的战略配售和网下发售，留给公众投资者的初始基金份额并不多，均不足发售份额总数比例的10%。

具体来看，华夏越秀高速REIT(180202)发售的基金份额总额为3亿份，其中，面向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.27亿份，发售价格为7.1元/份，即1.92亿元；建信中关村产业园REIT的募集总额为9亿份，公众初始发售份额为 8075.70万份，发售价格为3.2元/份，即2.58亿元。

在“僧多粥少”的情况下，一日售罄且低比例配售早已在意料之中。在29日上午，两只产品面向公众投资者的份额已经售罄，而据渠道人士透露，截至下午收盘，建信中关村产业园REIT的认购规模已经超90亿元，配售比例低于3%。

机构投资者热情追捧，网下最高56倍抢购

公募REITs的发行由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成，在11月19日，华夏越秀高速REIT、建信中关村产业园REIT已经进行了网下投资者询价，从询价结果来看，机构投资者认购热情十分高涨。

其中，华夏越秀高速REIT共收到42家网下投资者管理的98个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，其余40家网下投资者管理的95个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为278410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

建信中关村产业园REIT共收到 55 家网下投资者管理的 112 个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，53 家网下投资者管理的 110 个配售对象符合《询价公告》 规定的网下投资者的条件，报价区间为 2.851 元/份-3.350 元/份，拟认购份额数量总和为 106.18 亿份，为初始网下发售份额数量的 56.35 倍。

而对比首批公募REITs中底层资产同样是产业园区的产品，博时蛇口产园REIT的拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的15.31倍，华安张江光大REIT的初始网下发售份额数量的10.07倍，上述超56倍的认购倍数堪称疯狂，这也意味着相比首批公募REITs，机构投资者对第二批公募REITs的关注度明显更高。

创金合信REIT基金管理部李兮认为，机构投资者踊跃参与REITs，主要原因是因为REITs自身有几个基本特征：第一是REITs产品的风险和收益介于股债之间，且稳定性很好；第二是REITs产品本身也可以分为产权和收益权类项目，它们所具备的不同收益曲线特点适合机构投资者按需配置；第三是产品期限普遍较长，但又可以通过二级市场进行流通，具有一定的流动性。这些特点很好的弥补了过往其他金融产品的一些短板。

也有业内分析人士表示，网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的认可。后疫情时代，国内整体经济维持着复苏向好的大趋势，公募REITs作为与大环境高度契合的一种全新的金融创新产品，自然会受到资本市场的高度关注和追捧。

一特许经营权一产权，底层资产优质

和首批9只公募REITs类似，第二批公募REITs的底层资产也十分优质，分别为湖北武汉的汉孝高速和北京市海淀区中关村软件园的3栋物业。

其中，华夏越秀高速公路REIT由华夏基金、中信证券与越秀集团联合打造，标的资产是汉孝高速，位于“九省通衢”、“祖国立交桥”湖北武汉。该项目是福银高速(G70)的重要组成部分，同时连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42)，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。

华夏基金表示，高速公路资产属于特许经营权类资产，与园区等产权类REITS比，特许经营权类资产的IRR显著较高，且受市场环境、宏观经济和产业政策的影响相对较低，被视为公募REITs底层资产的优质选择。此外，高速公路行业经营收入即期收取，现金流充沛，且不存在商品积压、赊销等问题，从而保障了高速公路行业经营和财务的稳健。与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益稳定等特点。

从汉孝高速近几年营收情况看，也能够充分体现了收费公路作为重要的基础设施，收益水平相对稳定的特性。根据基金公告中可供分配金额测算报告，项目2021年10-12月和2022年度期间的预测年化分派率分别为7.70%和7.87%，能为投资者提供相对稳健的现金流。

而建信中关村产业园REIT的标的资产包含3栋物业，均位于北京市海淀区中关村软件园，地理位置优越、区域发展成熟、配套设施齐全、交通出行便利。中关村软件园聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心，截至2020年末，园区每平方公里产值近1300亿元，园区2.6平方公里上的单位密度产出居于全国领先地位。

据建信基金介绍，得益于良好的产业聚集效应及政策大力扶持，该区域平均空置率低，租金水平具有竞争力，截至2021年6月末，标的资产出租率超过90%，承租企业集中于软件与服务业、金融科技等，租金收入表现良好，后续有望为REITs产品投资者提供稳定的长期回报。

根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，建信中关村产业园REIT项目价值为33.41亿元(其中包括4.61亿元固定资产贷款)，2021年投资人净现金流年化分派率为4.19%，2022年投资人净现金流年化分派率为4.34%。