戴德梁行近期发布报告：《抓住发展契机--2022年亚太商业地产展望》。报告显示，亚太区经济将在2022年反弹，并在下半年重回全球领先地位，预计实际国内生产总值年均增速4.5%。世界其他两大主要地区的增长将恢复正常水平。

　　戴德梁行亚太区洞察与分析主管Dominic Brown博士表示：“预计印度将在 2022 年引领区域增长，全年平均增长将超过9%，主要原因是疫情封锁的解除和印度国内旺盛的消费和生产，同样，在强劲的出口需求推动下，预计新加坡、日本和韩国的增长均将在 2022 年超出平均值。我们还预计澳大利亚的增长将出现反弹。”

　　中国大陆在经历2021年极其强劲的增长之后，2022年其增长将逐渐回到正常水平。预计香港特别行政区的经济增长率将接近疫情前5年间的平均增长率。

　　图 1：2022 年各主要市场实际 GDP 增长与 5 年期平均值比较

　　资料来源：穆迪公司；戴德梁行

　　尽管整个地区失业率依然处于高位，但大多数市场的失业率远低于疫情暴发后峰值。预计未来一年，失业率将处于或低于各市场五年期平均水平。失业总量数据背后包含更多信息--专业服务、IT、金融和制造业的劳动力紧张，与之相比，“K 形”复苏路径显示零售、旅游和服务业疲软。此外，新加坡和澳大利亚等依赖移民增加劳动力储备的国家更易受到劳动力短缺的冲击，至少在全球移民大量恢复前会保持现状。因此，市场所需商业技能与可用劳动力之间的不匹配愈发严重，从而导致人才争夺更加激烈。

　　此外，越来越多的证据表明，目前积极打算在未来12个月内换工作的员工越来越多，这一趋势--即“辞职大潮”--可能将在亚太部分地区发生。关键信号在于企业租户应优先考虑如何在短期内保留和招聘人才，并通过投资技术和房地产领域来提高生产力。

　　写字楼市场前景：亚太区在疫情期间表现强劲

　　根据报告，亚太区写字楼市场韧性凸显，是自新冠疫情以来全球唯一连续几个季度录得正净吸纳量的地区。尽管空置率小幅上升，但上升幅度非常小，还主要是由于供大于求造成的，租金仅面临些许下行压力。

　　亚太区前景乐观，预计 2021 年全年的写字楼需求将达到 5,500 万平方英尺。尽管德尔塔变异株出现后，亚太区大部分地区重新启动封锁，但需求仍比 2020 年高出 77%，这很大程度上是因为中国大陆一线城市需求强劲。

　　展望 2022 年，预计需求将增至 7,200万平方英尺，这体现了亚太区复苏强劲并在 2023 年恢复到疫情前水平，即约8,300万平方英尺。尽管灵活办公方式可能在该地区继续推广，但预计对需求的影响甚微。因为与美国和欧洲相比，亚太区更多的员工已经恢复办公室办公。尤其在中国，员工没有呈现频繁远程办公的意愿。

　　展望未来，预计就业增长和逐步恢复办公室办公可能会抵消远程工作带来的潜在冲击。尽管预计2023年亚太区的空置率将增至18%，亚太区许多市场在未来两年内会面临供应有限的情况。

　　戴德梁行大中华区租户研究主管SHAUN BRODIE表示：“预计2022年大多数市场的写字楼需求将会回升，因为租户决策越来越多地关注自身的企业选址，尽管中国大陆见证了2021年破纪录的需求高涨后可能会有所放缓。但在供应侧，预计许多市场新增供应会低于平均水平。目前中国大陆一线城市的新增供应低于历史平均水平约20%。香港特区未来将迎来为期两年的大量供应入市。”

　　目前预计亚太区大部分市场的租金将在2021年底至2022年初触底。与今年年初时所做的预测相比，触底时间提前了大约12个月。

　　投资展望：2021年有望再创历史新高

　　虽然投资市场也受疫情冲击，但反弹较快。预计 2022 年的投资额将与 2019 年的创纪录水平相当，约为 1,800 亿美元。主要驱动因素包括：尽管部分地区利率小幅上涨但依然超低、利用房地产对冲通胀、创纪录的备用基金金额以及投资者更加关注资本配置。

　　虽然我们预计市场将保持高度活跃，但对工业资产的关注可能抑制平均交易规模，因此更多的交易活动未必提高整体交易量。但是如果有足够的优质资产或大型投资组合进入市场，总交易量可能超过该数字。

　　图 2：预测亚太地区投资额（不包括开发用地）， 单位：十亿美元

　　资料来源：Real Capital Analytics；戴德梁行

　　戴德梁行大中华区研究部董事陈妍斐表示：“数据中心、租赁公寓和生命科学等新兴资产类别吸引了寻求更高收益率和/或更低波动性的投资者。它们均有强劲的增长前景，并提供良好的分散投资收益。我们预计这些资产类别将越来越受到投资者的追捧，其中在中国大陆一些城市，租赁公寓已经开始受到青睐。”

　　尽管受到疫情冲击，零售和休闲/旅游行业几乎没有萧条的迹象。刚需零售业几乎未受经济衰退的影响。可自由支配支出的前景走势将由国内消费和旅游流量的反弹力度决定。然而，亚太地区的几个市场，尤其是在中国大陆、印度和东南亚，人均实体零售面积仍未充分满足，因此不应忽视这些市场的长期投资机会。