标点财经研究员 杨帆

2023年，中国房地产市场维持震荡格局。市场信心不足、销售承压、融资受阻等多重压力叠加下，行业洗牌速度进一步加快。

在此背景下，招商蛇口依然实现了利润高增长，保持财务状况安全、稳健，持续“稳中有进”。在业绩增长的同时，招商蛇口“三道红线”始终处于绿档、多个优质地块进仓、多元业务全面开花。

靓丽成绩背后，是招商蛇口始终坚持稳健运营的结果。2023年，招商蛇口战略转型坚定有序、资本运作推进有力、管理提升抓铁有痕，锚定长期主义，坚持“住宅拿红盘，商业开红场，存货去红货”的高标准，坚持财务稳健，持续降低融资成本，展现出十足的韧性，以高质量发展迈向行业“五强”。

此外，招商蛇口拟每10股派发现金红利3.2元(含税)，现金分红比率进一步提升至45.88%。自2015年底重组上市以来，累计分红达372.47亿元，充分体现了公司在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时，持续提升股东回报，为稳市场、稳信心积极贡献力量。

销售稳步增长，优质土储充足

3月18日晚间，招商蛇口发布2023年年度报告。公司全年实现营收1,750亿元，归母净利润为63.19亿元，上升48%；1-12月累计实现签约销售面积1,223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2,936.35亿元，同比增加0.35%，销售规模跻身行业前五。

在当前市场环境下，这一成绩堪称优秀。中指院数据显示，2023年，TOP100房企销售总额为62,791亿元，同比下降17.3%。另据克而瑞数据，2023年百强房企中累计业绩同比降低的企业数量占比近七成，其中31家同比降幅高于30%。

招商蛇口能够实现逆势增长，与其坚持“区域聚焦、城市深耕”战略，持续深耕高能级区域与一二线核心城市密不可分。

数据显示，招商蛇口在全国13个城市均进入了当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通位居榜首；深圳、南京、温州、徐州进入TOP3；无锡、西安、成都、重庆处于前五。公司“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，城市深耕成效进一步凸显。

在土储方面，招商蛇口继续聚焦核心城市，在各大高能级核心城市积极拿地，为未来销售业绩持续增长和高质量发展奠定了坚实的土地基础。去年1-12月，招商蛇口累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元。其中“强心30城”和核心“6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，资源投放进一步聚焦北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、西安等重点城市。

业内人士认为，预计在未来一段时间，房地产整体仍将是支持行业健康发展的政策为主基调，加上宽松的货币环境，供求关系健康的一二线核心城市将继续保持良好的发展态势。招商蛇口聚焦高能级区域与一二线核心城市，不仅有利于把控风险，还能为其后续利润增长提供持续动力。

在去年业绩会上，招商蛇口提出了2023年度目标，即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”。

事实上，地产行业格局加速洗牌背景之下，2023年的招商蛇口，无论是在经营业绩、市值还是土储、产品品质等方面，均已稳居行业前五。

财务稳健，“三道红线”连续三年绿档

财务健康一直是衡量一家企业抗风险能力和发展潜力的重要指标，尤其是在当下行业深度调整期，财务稳健至关重要。

从不同维度来看，会有不一样的考量。比如销售金额的稳定增长，代表着产品在行业内受认可；现金流充裕，能够及时偿还短期债务和利息，表示安全阈值高；财务结构的多元化，反映其公司在行业内的多维创收能力。

在这方面，招商蛇口的表现都可圈可点。从公开数据来看，招商蛇口各项财务指标稳健且健康，其负债结构持续优化，短期负债占比已不足1%。“三道红线”始终处于绿档并持续优化，2023年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。

与此同时，招商蛇口还全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整。

数据显示，去年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。

值得一提的是，招商蛇口去年6月完成了一项对于行业与公司而言影响深远重组交易案——“第三支箭”后首例房企股权重组交易成功的案例，其85亿元配套募集资金也成功募满。

业内普遍认为，通过对南油集团、招商前海实业的股权收购，招商蛇口实现了对前海土地权益比例的提升和股东结构的优化，不仅进一步增强了对前海自贸投资的控制权，有利于加码前海优势资源，抢抓前海政策机遇，提升其在粤港澳大湾区重要区域享有的资源价值，加快前海蛇口自贸区的开发建设，也利于做强招商蛇口主营业务，改善财务状况、增强持续盈利能力，增强抗风险能力，提升综合竞争力，促进高质量发展。定增的顺利完成，亦为招商蛇口增厚了净资产，进一步稳固了财务结构。

在销售持续低迷、融资愈发艰难的双重压力下，绝大多数房企都面临着经营安全的生死挑战。在此情况下，招商蛇口不仅保持了财务安全稳健，融资渠道畅通，还能实现重组和定增，赢得资本市场的青睐实属难得。

多元赛道并行，发力新业绩增长点

近年来，行业发展逻辑发生了根本变化，不少房地产企业纷纷转型，寻找自己的“第二曲线”。

招商蛇口积极顺应时代发展，提出“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”战略，旨在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入、利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构，培育公司的第二成长曲线。

据了解，2023年招商蛇口全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA 33亿元。其资产运营业务主营包括集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。

具体来看，集中商业是着重打造的业务主赛道，2023年此类业务实现收入14.48亿元，实现EBITDA 5.33亿元。招商蛇口经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共38个，在建及筹开项目44个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都、重庆和厦门等核心热门城市。据悉，因结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“招商花园城”系产品已成为招商蛇口具有差异化竞争力的商业名片，经营效益与品牌影响力持续提升。

招商商管作为招商蛇口旗下专业的商办资产运营平台，长期致力于打造写字楼商业生态圈。招商MOffice是其核心品牌。凭借1个智慧平台，3大板块，6大价值体系，招商MOffice整合优质办公空间，串联区域美好资源，提供多元办公服务，构建美好商务智慧服务体系，探索未来办公新模式。

产业园方面，招商蛇口聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，打造主题园区，营造有利于科技型中小微企业成长的良好生态。目前已在国内15个核心一二线布局30个主要项目，总经营建筑面积约226万平方米，在建及筹备项目5个，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。

公寓方面，在多项政策利好下，招商蛇口持续打造 “壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等三大品牌产品体系，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。目前已布局19个城市，开业项目45个，经营建筑面积约115万平米；建设期项目39个，规划建筑面积约97万平米。

酒店方面，2023年实现营收10.62亿元。目前，招商蛇口酒店业务布局17个城市和2个海外国家；已开业项目18个，经营建筑面积55万平方米，建设期项目24个，规划总建筑面积76万平方米。

城市服务方面，旗下物业上市公司招商积余实现营收156.27亿元，同比增长20%，归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%；会展、邮轮、代建等业务也都获得了良好的发展。

此外，2023年上半年首批基础设施公募REITs扩募项目之博时蛇口产园REIT在深圳证券交易所上市。博时蛇口产园REIT的成功完成扩募，为招商蛇口带来投资收益8亿元。

作为目前少数能够稳健发展的房地产企业，招商蛇口以其独特的优势打造了多元化、多业态并行发展的护城河，开启新的业绩增长点，推动其持续稳健前行。

未来，随着政策持续松绑和前海蛇口自贸区开发速度加快，作为基本面优质、综合实力强劲的央企上市公司，招商蛇口将迎来更多发展机会与更大的发展空间，也将为投资者带来更多惊喜。