文/北京进深 徐迪

4月份的通州土地市场意外火爆，两宗地块均拍出了高溢价。

月初成交的八里桥6044 、6049地块，经过155轮举牌，最终由招商蛇口以27.082亿元总价成交，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28%。

幸亏是不限价时代，否则招商蛇口还要跟另外三家PK手气了。

拿地不到一个月，地块规划设计方案公示：13栋9-18F洋房+小高层，共902户。

出让文件中，地块建筑高度为48米，设计方案里调整到（局部54米）。

北京规自委在今年2月份发布的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点》中提到，为引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控。

原则上建筑控高为45米的居住用地，可局部上浮至60米。

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八里桥地块原限高48米，只能做到16层，上浮至54米之后，北排中间位置的3栋楼可以做到17层、18层。

后排又多了十几二十户能够看到南边的通惠河景，整体上也符合北高南低的设计管控。

两幅子地块均为纯居住用地，总面积3.47公顷，规划总建筑面积13.51万平方米。

地上建面8.68万平方米，容积率2.5，户均建面约96平米，小户型为主。

两块地都较为方正，东西向略长，有利于打造超大面宽产品，弥补板块空白。

东区6044地块占地1.33公顷，地上建面3.33万平方米，规划6栋9-17F住宅，共368户。

规模比西区小，但地形方正，全部楼栋都是正南正北排布。

东西各有一处景观大门，西侧为正门，占地约700平米，两侧各有一道十余米的景墙，整个沿街展示面超50米。

大门范围内含一处邻里中心；小区中央及东南角各有一处运动场地。

6044地块出让文件中提到，适当增加建筑退让道路红线距离，保证居住环境品质。

平面图上来看，几栋住宅楼距用地红线均在3米以上。

西区6049地块占地2.14公顷，地上建面5.35万平方米。拟建7栋11-18F住宅楼，共540户。

另含560平米社区管理服务用房1处，150平米再生资源回收站1处。

整体建筑比东区要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。

同样做了两处景观大门，正门朝东，与东区相对设置，也有长长的沿街景墙，长度和东区的相等。

这一波出图的北京新盘莫名就卷起围墙来了，大门已经不够发挥了。

建发的大门+景墙是标配，观宸和海宴都做了奢石景墙；三间房的金茂满矅则是做了个逆天的尺度，150米景观墙，给朝阳路造了个人工景点；刚调规的北京润府二期也在两道大门旁边加了数十米的景墙。

招商八里桥项目的景墙也几乎与单侧围墙等长。

东西两区中间的规划道路还没正式命名，宽度20米，达到了次干路标准，从中穿行，左右都是小区的沿街景墙，好看不好看都挺震撼的。

西区大门占地没有东区宽阔，但向内延伸出一大片下沉庭院。有景观廊架连接，大概是类似于风雨连廊的存在。

东西两区中央广场的位置，非常显眼地标注了“地面绿化机动车停车位，”东区36辆，西区54辆。

虽说很多开发商在报规阶段的地上停车位，交付时都会改成绿地。八里桥项目总共规划了1111个机动车停车位，地面占到了8%，去掉之后，车位比降到1:1.13，普通住宅小区水平。

西门的建筑离围墙要更近一些了，西侧几栋楼仅有2米。

地块南侧隔着一片绿地就是通惠河，高层房源可享一线河景。

由于占据沿河稀缺位置，6044 、6049地块在设计管控上也提出了比较细致的要求：

强调与周边建成环境的协调统一，重点控制区域核心与门户节点、通惠河滨河区域的建筑高度，塑造节点突出、北高南低的整体高度秩序。

建筑界面重点管控通惠河沿线建筑，塑造自然宜人的滨水景观界面。滨河建筑应采用“梯度化”的布局，实现与滨水自然空间的平缓过度。避免首排建筑过高。

在通惠北路与通惠河滨河路交叉口处可适当提高，强调与滨水空间的协调融合，塑造景观宜人的城市滨水界面。加强地块建筑高度管控，避免地块内或地块间断崖式高度变化，塑造高低错落的空间环境。

建筑布局方面，鼓励地块内形成围合式空间，保证沿街界面的建筑贴线率，创造连续开放、富有活力的城市空间。住宅建筑建议形成小尺度，开放街区空间。弱化公共建筑的建筑体量感，营造氛围良好的近人建筑空间。

 建筑色彩上要求树立清新雅致、沉稳大气、现代感强的城市形象，鼓励采用高明度、低艳度、冷暖灰色系的视觉主基调，局部暖色点缀，不宜使用紫、蓝、绿等色相，实现整体协调统一。

加强城市景观界面沿线及轨道微中心重点区域建筑的第五立面管控，塑造整体协调统一、局部特色突出的空间形象。

重点控制通惠河滨河区域、京承铁路及通惠北路沿线的建筑屋顶立面，避免沿街“高层剃平头”的形式，塑造整体协调统一的城市界面。

八里桥地块位于通州区永顺镇，地处东五环至东六环之间，临近通惠北路，距离建地铁22号线永顺站步行约500米左右，交通便利。

商业配套目前主要是万达广场，规划运河商务区会带来不少滨水商业、街区商业；

医疗方面有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院，配套资源较为完善。

周边主要在售项目为东边的缦云ONE，共6栋9层洋房，建面约199-350㎡大平层。

去年5月首开四栋，今年3月4日剩余两栋取证，共268套房源，目前网签143套，去化过半，成交均价接近7万元/平米，其中二批次网签的3套成交均价超7.3万元/平米。

八里桥棚改地块属于04组团，包括7个住宅用地和2个基础教育用地。教育用地规划一所9班制的幼儿园和一所24班的小学。

04组团规划定位为运河商务中心区，文化传承展示区和生态宜居活力区，未来以商务服务、文化体验和居住为主导功能。

根据之前公示的规划，周边会有滨水商业空间，有望建成一处休闲打卡景观。