事件：

　　住建部姜伟新23日表示，2012年新开工保障性住房和棚户区改造700万套以上，基本建成500万套以上。会议要求坚持地产调控同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。

　　投资建议：

　　我们认为政府调整保障房开工数量一方面在于当前行业调控效果显著，普通商品房价格已经有明显回落；另一方面在土地市场下滑之后，地方财政压力加大，后期继续加大保障房建设将给地方财政造成更大压力。因此从当前形势看，降低保障房开工符合市场发展方向。（言论>>>房地产拐点已到）

　　根据我们测算，本次降低保障房开工面积将使得2012年保障房投资增速从62.89%，回落至44.03%，回落幅度在19个百分点。由于存在较多假设，具体回落数据可能存在差异；但是从测算趋势看，2012年保障房投资对冲商品房投资的能力在减弱。

　　我们认为2012年政策主基调为稳增长。政府防止行业价格、销量大幅上涨后又大幅回落同样是稳增长的关键。因此，本次降低保障房新开工后，住建部同时也提出“加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求”。从目前意义而言，在行业调控效果已经显现时，管理层具备优化调控的空间。展望2012年，政府对待普通住房和刚需有望出现偏温和的态度。稳定刚需合理释放将成为后期政策新动向。

　　截至12月23日，2011年A股市场PE(TTM)在12.95倍，房地产板块PE(TTM)在13.83倍。本次住建部对保障房和普通住宅的表态可以理解为对前期地产政策的继续优化。政府降低保障房开工同时，优先首次购房信贷需求有利于后期成交稳定。维持前期“降准配地产”观点，认为行业发展与前期存在差异，建议积极配置地产龙头。

　　个股方面，看好万科、保利地产、招商地产、华侨城、荣盛发展、中南建设、金科股份、苏宁环球和万通地产。

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　　房地产：行业入寒冬 股票见春天

　　2012年房地产行业将下行触底，行业将价量齐跌，但结构性分化比较明显，一二线城市成交量将回升，三四线价格基本维持现有水平，而且主要城市的商业地产也将持续表现。我们同时认为，行业投资/开工数据增速将下滑，但受在建量支撑，下行幅度有限，行业低点将在三、四季度间出现。开发商将渡难关，有盈利下行风险，公司间差异将变大。

　　政策将循序渐进放松，地产投资、经济平稳下探使得政策调控将以微调、预调的定向式放松为主，地产行业政策放松将落后于其他行业，我们认为，可能的政策放松路径将是信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策微调取消限价→下调利率→取消限购/限贷，年初将开始货币政策放松，下半年才轮到行业限制政策。

　　长期趋势来看，房价是个全球周期问题，不加息难有大调整。国际经验表明，城市化的拐点领先于房地产周期的拐点2~4 年，中国房地产行业还有十年成长期，2020年才是高峰，我们同时认为，房地产行业正在从“有房子住”的上半场向“住好房子”的下半场过渡，未来市场将以改善性需求为主，中高端房价继续看涨，商业性地产也将加速发展。开发商集中度在中长期将提升：我们也比较了香港的开发商发展史，我们发现，土地垄断供应条件下，开发商高度依赖预售制度与银行信贷来获得ROE/盈利提升，资金实力是中长期发展的根本，看好开发商集中度未来提升。

　　我们认为2012年投资主线是“防守反击”，行业触底，股票有反弹。由于低估值，持有龙头会有相对收益，板块绝对收益则需等行业触底。上半年注重防御性：上半年将是震荡走弱行情，其间有政策博弈的反弹机会，建议配置流动性好、基本面优势明显的龙头地产股票以及防御性明显的商业公司，选股标准是资金面好、业绩确定性强以及一二线城市推盘占比高(但非中高端产品)的公司，推荐排序万科、招商地产、保利地产、金地集团、金融街、中国国贸。

　　下半年看好弹性：下半年基本面触底之后，将迎来股票较好的反弹行情，可逐步转换至弹性好的中型区域公司，选股着重看销售，建议配置推盘量大、上半年存货积压多的区域龙头公司，同时也可以参与部分重组股票交易机会。(信息早报)