穆迪11月29日发布报告，将盛高置地（控股）有限公司的公司家族评级由Ba3下调为B1，同时将盛高置地约2亿美元的高级无抵押债务评级从B1下调为B2，评级展望为负面。9月30日，另一大评级机构标准普尔也宣布，将盛高置地的长期企业信用评级由“BB-”下调至“B+”，将其未到期优先无担保债券的债务评级由“B+”下调至“B”。

　　被上述两大机构调低评级的盛高置地是2009年以后最早转型商业地产开发的房地产商之一。但上述转型显然没有让该公司在调控下减缓财务压力。盛高置地上半年财务报表显示，占到所有开发类1/6以上的投资类物业目前的收益贡献仅占集团收入1%，这使得公司更多销售物业“过冬”。

　　商业地产持有比例不宜过大

　　与很多去年和今年才开始转型商业地产的开发商相比，盛高置地无疑转型时间更早。根据盛高置地主席王伟贤在2010年的主席致辞，早在2009年，盛高置地就完成了“2+X”精品地产发展战略，（“2”是指大型中高端住宅社区和城市综合体项目，“X”则是指盛高置地在全国发展的旅游与休闲地产）实现了战略转型。

　　王伟贤在今年上半年接受《东方早报》采访时也表示，住宅、城市综合体和旅游休闲地产的比例应该是4：4：2。

　　但盛高置地上半年的财务报表却显示，截至今年上半年，或者已竣工的投资物业的账面价值已经达到20亿元，加上联营的外滩半岛酒店，总资产超过30亿元，但带来的租金收入却只占到集团总收入的1%。根据上半年财报，该公司物业销售的收入达到12.63亿元，占到上半年销售收入的绝大部分。而物业租赁收入、酒店收入等投资物业相关收入却只有3700万元。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，对那些计划转型商业地产的住宅开发商来说，在转型初期，商业地产投资不宜过大。即使在转型完成后，上述资产比例也应该仅占整个集团的20%~30%，并且需要5年以上的转型，才能逐步实现。

　　持有商业地产难获足够现金流

　　张宏伟说，由于转型初期开发商很难通过持有商业地产获得足够的现金流，开发商更多需要通过卖房来解决资金压力。

　　然而，上半年盛高置地的销售显然不理想，公司的合约销售仅为15.57亿元，不到全年目标的22.24%。

　　10月份之后，盛高置地的销售情况并未改善。截至10月31日，公司的销售额仅为26.1亿元，只较6月底增加了10亿元出头。

　　中房信分析师薛建雄说，解决盛高置地资金周转的最好办法，其实就是降价销售。该机构的数据显示，盛高置地在上海的项目——盛高香溢湾10月份以后成交均价开始出现下调，由原来的22000多元左右下调至17000元左右，成交量因此迅速上升。10至12月的三个月不到时间，成交面积已是今年前九月的近一倍。

　　他认为，盛高置地其他项目也有可能效仿盛高香溢湾，通过大幅调整项目的销售价格方式，实现快速销售。但本报记者观察盛高置地8、9、10月的月度通讯，除香溢湾的价格有每平方米2000元左右的调整外，其他项目并没有大幅调整。

　　经营性物业抵押也困难

　　在上海一家评估师事务所任评估师的黄海告诉《每日经济新闻》记者，一旦开发商所开发的住宅降价，势必会影响到同时开发的商业地产的估值。一般情况下，商业地产的估值本身就可能要比住宅低一些。

　　此前，上海一家银行的贷款经理曾告诉记者，相比于开发贷款，目前以商业地产作抵押，获取“经营性物业抵押贷款”要容易得多。

　　盛高置地上半年财务报表表明，盛高置地已完工物业的账面价值投资类物业账面价值有13.24亿元，但只有价值12.52亿元的资产得到抵押。相比之下，尽管开发贷款正在被银行收紧，但开发中账面价值达到96.51亿元的销售物业中依然有70亿元物业通过抵押获得了贷款。

　　张宏伟表示，事实上绝大多数的开发商很难因为短期转型商业地产而获益。这一转型只能是立足长远的战略布局，而不可能解房企眼前之急。