进入上海两年，SOHO中国在沪收购了7个项目，累计收购金额超过147亿元，在沪的扩张势头相当凶猛。记者在采访中了解到，SOHO中国在上海的第8个项目不久后也将浮出水面。

　　“第八个很快谈妥”

　　“我们这次收购的是现房，把售楼处和内部再装修一下，预计不到一个月这个项目就可以销售了。现在一些销售人员已经准备进入案场了。”SOHO中国相关人士5月11日告诉记者，收购完成后这个刚刚收购的办公楼将被命名为“SOHO中山广场”。

　　在进入上海市场两年的时间内，SOHO中国在沪累计收购金额超过147亿元，这是该公司在上海的第7个项目。而其中的4个房地产项目，是潘石屹于2011年在不到半年的时间内斩获的，其扩张速度之猛令人惊叹。

　　而这只是今年SOHO中国上海版图的一部分，其在上海扩张的脚步还在向前进行中。

　　“我们已经在静安、长宁、虹口、普陀、黄浦的繁华商业区都有了商业投资，目前只是在浦东还没有项目。不过你很快应该就会看到第8个收购的项目。这个项目已经谈得差不多了。”SOHO中国相关人士向记者透露，这个在接洽的商业地产项目位于徐汇区，在谈下这个项目后，接下来会把目光转向投资浦东的商业地产。

　　刚刚收入的这个项目，缓解了该公司在沪可销项目缺乏的现状。

　　记者在采访中了解到，由于东海广场的销售基本结束，而SOHO中国此前在沪也没有其它可销售的项目，因此今年初出现了上海一些销售人员流失的现象。

　　“当时没有其它项目可卖，而其它几个商业项目还在施工过程中，达到销售标准至少需要一年的时间。这其实就出现了一个可售项目的断档期。另外潘总也表示要尝试网络销售的新渠道，一些员工认为可能会压缩销售团队，所以年初有一些销售人员离开了。”一位不久前离开SOHO中国上海公司的销售人士告诉记者。

　　华燕置业市场总监冯伟指出，SOHO中国刚收购的这个长宁商业项目，不但对稳定销售团队起到了作用，也将为SOHO中国在沪的扩张积累资金。

　　业内人士指出，SOHO中国在发展过程中需要在投资和回笼资金方面做好平衡，因此选择了这个很快便可进入销售的项目。

　　“每年的业绩要增长，一定得有销售型的项目来支持。做新的投资，手里也必须得有钱。所以寻找能快速回钱的项目，才跟得上老潘在上海商业地产扩张的需求。”世联地产（002285）总经理袁鸿昌在接受记者采访时说。

　　在沪圈地三大要素

　　对于潘石屹在上海的扩张，业内人士认为实在凶猛。

　　4月16日，SOHO中国以总价24.7亿元的价格从杭州紫元和上海嘉联手中，摘得了上海虹口区的地铁10号线海伦路站地块。4月1日，该公司以16.34亿元的价格收购了上海静安区曹家渡商圈地块。而就在3月14日，SOHO中国从华丽家族（600503）手中，以7.88亿元的价格收购了上海复兴路项目公司31.5%的股权。交易完成后，SOHO中国在该项目中持股增至80%。

　　为何潘石屹在上海能在很短的时间内，就能迅速完成他的商业地产布局？

　　业内人士认为，有资金、有资源、市场定位准确，是潘石屹能在上海如鱼得水的三大原因。

　　“手里有钱，才能拿到项目。有社会和政府方面广泛的人脉资源，才能拿到位置极佳的好项目。在别人做住宅的时候，老潘却坚持投资开发商业地产，又避开了政策调控。而SOHO的品牌也获得了投资者充分的认可，使他可以获得足够的销售资金。”袁鸿昌指出，正是这三大要素，为SOHO中国在上海的扩张起到了重要作用。

　　潘石屹今年在沪的跑马圈地，冯伟指出这与调控中一些房企的资金紧张有关。“做商业地产的开发商收回投资的周期原本就比住宅要长，一些公司为改善公司财务状况，出让商业项目而回笼资金的情况是比较多的。这就给手里有钱，又想收购商业项目的SOHO中国带来了很多机会。”冯伟表示。

　　实际上，SOHO中国能完成版图布局，与上海各区政府的认可及公司的公关也有很大关系。

　　“恒隆广场每年为静安区政府纳税超过10亿元，去年我们的销售对静安区政府的税收贡献也超过了10亿元。对这个成绩，区政府领导非常高兴。我们也加强了与上海市及各区政府规土、发改委及相关部门的联系，希望未来能够拿到位置更好的地块。”SOHO中国相关人士向记者透露。

　　房贷压力再紧零成交或逼房企降价

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　在“返价”风波渐渐平息之时，房贷市场又掀起了首付比例以及利率提高的浪潮。就在银监会刚刚否认了“首套房贷首付比例提至五成”的传言时，建行、中行、农行在浙江、广东分行首套房贷首付调至四成的消息又引发关注。

　　而本报记者从北京各国有银行与股份制银行处了解到，北京各行目前并未明确下发提高首套房贷首付比例的政策，房贷利率也基本上执行基准利率，但并不排除部分银行上调首套房首付比例的可能性。

　　“提高首付比通知随时可能出”

　　“最近接到很多咨询电话，都是咨询住房贷款利率的。”中国工商银行（601398）北京一支行信贷部张姓副主任告诉本报记者，“目前，我们还没有接到关于提高个人购房贷款首付比例的通知，原则上仍然执行首付三成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”

　　不过，张主任还表示，“现在，提高首付比例的通知随时都有可能出来，所以个人按揭贷款的具体政策是随时调整的。而且，根据工行总行的规定，各分支行可以根据申请人的具体情况以及所购房屋情况，在首付比例及贷款利率上有不同幅度的调整。”

　　事实上，本报记者电话咨询了工行、农行、中行、建行和交行五大国有银行的客户服务热线，都表示“未接到总行通知，在北京仍然执行原来的政策要求”。

　　同时，也有一部分银行表示暂停受理房贷申请。“我们暂时不受理房贷。”中行某支行工作人员表示，至于何时能恢复受理，她说要等通知。

　　不仅如此，目前部分国有银行已经对资质不好的客户上浮了基准利率。工行北京一支行个贷经理表示，资质不好的客户利率水平一般会上浮10%，甚至更多。

　　目前，像浙江、广州等地首套房首付提高到四成的现象还是属于地方性的，这跟当地的市场成交有关。成交量高的地区，银行贷款发放相对紧张，利率会提高，首付也会有所增加。银行提高首付在一定程度上会挤压出刚性需求中的非理性需求。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，这种首付提高的政策暂时还不会蔓延到全国。

　　放房贷也看与开发商关系

　　据记者了解，目前北京地区各股份制银行出于对信贷风险的控制，已经各自根据客户资质和与开发商关系划分了首付比例和利率优惠等级。

　　5月11日，记者电话联系了招商、民生、光大、深发展、中信等股份制银行。其中，民生银行（600016）、光大银行（601818）表示，目前首套房贷仍将执行三成首付，但事实上，“由于政策上对银行执行房贷首付比例上并没有硬性规定，因此，根据客户资质各行仍会有所上浮。”招商银行（600036）北京一支行个贷部主任汤朝晖向记者表示。

　　而深发展北京某支行信贷部工作人员表示，目前深发展对于关系较好的开发商楼盘，仍然可以实施现有政策。深发展个贷咨询经理吴女士向记者表示，如果是有合作基础的开发商楼盘，银行会直接和售楼中心签订合作协议，这样比较方便。“如果和我们银行没有合作，我们受理一次就得去现场拍一次照片核实，非常麻烦。”她告诉记者。

　　另外，如资质不好的客户，比如一些还款压力大的客户，“这就不好说了，贷款基本批不下来。”吴女士表示。

　　张大伟向记者表示：“在当前的经济形势下，经营性抵押贷款、中小企业贷款反而会带来更好的利益，尤其是现在国家对房地产市场有所调控，所以银行暂停或者压缩个人住房按揭贷款的规模也并不奇怪。”

　　开发商称将顺势调整营销

　　记者采访的多位业内专家一致认为，银行执行首套房贷政策日益严格，这让本已经低迷的楼市成交“雪上加霜”。

　　事实上，进入5月的北京楼市新房二手房环比4月下旬成交量均有明显下调，其中二手房下调幅度更是高达46.3%。而且北京出现新房二手房多个楼盘零成交，个别楼盘甚至长达半年时间零成交。

　　而据“链家地产”市场研究部的一份统计显示，位于北京通州区的珠江丽景家园，去年12月中旬获得预售资格，至今没有成交；同样位于通州区有1600多套房屋的金隅花石苑，去年11月底开盘，至今只签约了1套。

　　“链家地产”首席分析师张月分析，基于当前市场情况长期零成交的楼盘将会越来越多，对于开发商来说，楼盘零成交导致其资金难回笼，在当前的经济政策之下，开发商贷款的难度增加，融资渠道有限，部分开发商若资金紧张，将可能会率先降价销售。

　　北京远洋地产一位项目负责人向本报记者表示：“这一轮调控政策的力度比较大，尤其现在银行贷款控制得严，都对我们项目的销售和回款造成麻烦，公司也会顺势调整一部分营销策略以应对这一变化。”

　　申请遇冷资金受制重庆公租房陷困局

　　本报记者 杨仕省 高咏梅 北京、重庆报道

　　与重庆轰轰烈烈大规模公租房建设相比，申请摇号入住遇冷引来坊间质疑。首次也是唯一一次的申请摇号结果表明，重庆公租房的申请人数远远低于官方充满热情的预期。

　　据公布数据显示，3月2日，重庆首次摇号配租房源共15281套，审核合格的申请人为22317人，房源与申请人的比例是1∶1.46。不过，不同片区和不同户型的申请人数分布极不均匀。另外，记者调查发现，重庆公租房建设均在郊区，最近的民心佳园离市区也有一个多小时的路程，有公租房的地方，商户少，生活还极不方便。“公租房的地点较为偏远，租金价格与市场相比也没多大优惠。”接受本报记者采访的市民称。

　　2011年，重庆将新开工公租房1350万平方米。下一步，重庆的公租房之路会怎么走？

　　没有比较优势

　　重庆北部新区鸳鸯街道的民心佳园，是第一批交付入住的公租房。日前，记者对民心佳园进行了实地探访。

　　一位在4月下旬入住2幢3单元的住户告诉记者，他们一家三口申请到的是一套面积为74平方米左右的房子，按照每平米11元的租金计算，加上每平米1.3元的物管费和水电费，每月至少花去1000多元，“我们原来住在龙头寺附近，那边比这边方便多了，租金还花不了这么多。”

　　虽然开通了825路和882路公交车，但是每天上下班高峰时期，两路公交车都十分拥挤。一位在渝中区朝天门地方上班的住户更是抱怨：她每天早上5点多钟就必须出门，因为路上至少要花费两个多小时，“上下班成本实在太高。”

　　据洪泉物业的一名保安透露，公司派到民心佳园的员工有100多人，包括清洁工、水电工和保安等。自从有人入住后，他们听得最多的就是业主对交通和配套等设施无法跟上的抱怨。

　　“只有一个小超市，要买菜就必须乘车到毛溪、观音桥等农贸市场。”该名保安还透露，物业公司经常收到住户家漏水、漏电甚至漏气的反映，“维修这些事情实在忙不过来，我们就只好躲着那些住户。”

　　“重庆建公租房，是租给大学生、农民工，但价格贵，他们承担不起。”重庆大学一位教授言语中有些愤怒。根据重庆租住政策规定，凡是前来租公房的人士，不问身份、不问社保证明、不管老少等均可入住。

　　5月12日，在重庆金渝大道99号汽博中心附近的一家酒店上班的张建强告诉记者，与酒店毗邻的重庆公租房——奥林匹克花园目前住进去的人很少，月租1200元也比较贵，“他们只住了一个月，就想搬出来了。”

　　张建强表示，在重庆上班，60%打工族月工资在1200-1500元左右。他说，在重庆沙坪坝上班，在红槽房租房子，才400元/月（单间），两室一厅的才800元/月，沿着铁路边上的小路步行30分钟就可以到达。

　　“在规划公租房时，不要‘闭门造车’，多考虑一些实际问题。”上述重庆大学某教授表示。

　　适当放宽条件

　　与入住者的感受匹配，重庆公租房首次摇号就意外遇冷，也让业界一片哗然。

　　“公租房的申请人数，远远低于官方充满热情的预期。”5月12日，重庆一公司负责人张云告诉《华夏时报》记者，这个尴尬的局面，让政府的颜面不好看。

　　“市民从接受申请到第一次摇号的时间不够，只有短短17天，很多群众来不及准备相关材料。”对于申请遇冷，重庆公租房管理局这样解释称，下一次估计会好很多。据悉，重庆公租房有单间配套、一室一厅、两室一厅、三室一厅等户型，面积在35到80平方米之间，月租金价格在9元-11元/平方米。

　　“公租房租金价格并不太具优势。”张云向记者分析，以民心佳园为例，80平方米的户型租价为每月800元左右，离民心佳园只有几公里之外同样大小的民房，出租价在每月1000元以内，而公租房除出租价格略低于民房外，屋内设施几乎没有。

　　本报记者采访获悉，申请人所要满足的基本条件是个人收入不高于2000元/月，家庭收入不超过3000元/月。而因为申请遇冷，申请条件已经有所放宽。

　　记者在多个申请点现场发现，原定于今年10月公务员参与第二批公租房申请的规定已经取消，公务员也可以在目前进行申请。“收入方面有所宽松，大学毕业生、务工农民、有重疾的，还有退休人员，可以不受收入限制的规定。”相关申请点负责人并不忌讳放宽申请公租房，有的地方为完成任务祭出“奖励3000元”的承诺。

　　在民心佳园公租房小区，之前制定的申请公租房收入限制中，单身人士月收入作出适当调整，在2000至2500元之间波动，此前比较死板。“这只是临时性的变化。”相关工作人员如是回应记者的质疑。

　　资金难题待解

　　重庆公租房的压力不仅来自申请入住，更重要的还是建设资金问题。

　　随着房价上涨和重庆加大民生投入，2010年底重庆公租房的计划进行了大规模调整。原来10年建成4000万平方米公租房的计划缩短到2012年完成。按照4000万平方米公租房规划，以满足重庆30%到40%的社会住房需求。

　　按照重庆市4000万平方米公租房计划，接下来仍需1350亿元-1550亿元的持续投入，仅2011年重庆市公租房建设实际使用资金、土地投入及税费减免总计为350亿元。

　　这么大的资金何来呢？

　　2011年1月27日，重庆市市长黄奇帆在重庆房产税试点改革发布会上透露：“我们公租房投资需要多少钱？三年建4000万平方米，大概要1000亿元资金，其中300亿元是政府拨款，政府的土地储备加现金拨款，公共财政支出为低收入群体承担这笔公共费用。”

　　重庆社科院区域研究中心研究员李勇认为，“财政支出还是有一定压力。”

　　记者采访的情况表明，银行信贷是重庆公租房最重要的资金来源，但实际运行的情况并不乐观。重庆地产集团一位负责人坦言，为重庆公租房提供商业贷款的银行，“去年确实有利率下浮10%的优惠，但今年银行不乐意了，正在谈判。”

　　不仅如此，自2009年“城投债”受到争议开始，地方政府的信用担保也越来越不保险。据悉，重庆地产集团和城投集团是两家负责公租房建设的国有投融资平台，目前重庆公租房的业主单位是这两家国有企业，动用的土地也是他们的储备用地。

　　此外，重庆也提出引导如保险资金、社保资金、信托资金等社会资金参与公租房建设，但目前为止并无实质进展。“这些钱投进去了，如何有效解决投资回报期长的问题，更是需要考虑的问题，难度就在这里。”

　　“公租房在资金来源上，目前东部地区以自有投入为主，辅以市场化运作，而西部地区以国家和本地投入为主。”上海市房地产高级专家顾海波认为。