基本面回归至平稳增长

　　从基本面情况来看，在经济触底回升的过程中，房地产作为早周期行业，率先企稳，房地产开发投资增速、销售增速均从底部反弹，房地产景气指数明显回升。四季度市场成交的暖冬行情有望持续至明年一季度，考虑基数原因，明年销售增速有望前高后低，全年看将维持低速平稳增长。

　　政策效应减弱

　　上半年货币政策适度放松与地方调控政策的局部松动推动了房地产市场复苏，三季度随着房价上涨压力的加大政策风声偏紧，但并未有实质性措施出台，全年政策保持稳中偏松的态势。展望2013年，调控政策继续维持为主基调，整体偏于平稳，微调为主，调整空间取决于房价涨幅，一季度由于供求偏紧与基数效应，房价上涨压力较大，政策面临时间窗口，需关注风险。二季度以后由于新开工回升导致的供求缓解，政策风险也将减弱，市场回归于上市公司的基本面。整体来看，明年政策效应对行业的冲击将大大减弱。

　　预期偏差回归，超额收益能力降低

　　落实到房地产板块投资，我们认为机会取决于预期兑现程度，超额收益来源于预期偏差。一季度由于销售同比增长以及一二线公司年报增速乐观，板块短期仍可看高，随着预期兑现以及销售增速回归，板块将面临一定调整压力。下半年行业发展趋于平稳，板块机会表现为优质公司超预期成长。无论是从绝对估值还是相对估值来看，房地产板块估值水平已处于近两年高位，考虑行业业绩增速继续处于较低水平，市场对行业业绩预期已有较充分反映，房地产板块未来获取超额收益的能力降低，明年房地产行业投资评级为中性。

　　推荐公司

　　未来几年房地产行业都将处于调整格局，公司分化加剧，集中度提升，综合优势明确的公司有望继续超越行业平均增速，中小公司继续面临增长瓶颈和生存压力。选股思路有三，一是全国布局的一线龙头，增速较高且业绩锁定情况良好，推荐公司为保利地产和万科A。二是受益城镇化，在经济发展潜力较大的三四线城市积极扩张的高周转企业，推荐公司是金科股份和中南建设。三是在供求偏紧的一线城市具有较多资源的区域龙头企业，推荐公司为首开股份。

　　主要风险因素为政策风险。