本报记者 钟志敏

　　泰禾集团今年频频在土地市场出手，并成为房地产市场的一匹黑马。据统计，截至目前，泰禾今年成功斩获11幅优质地块，其中不乏几宗“地王”，总金额约160亿元。

　　中国证券报记者在上市公司协会举办的“走进上市公司”福建行活动期间，走访了泰禾集团。泰禾集团董事长黄其森表示，截至9月底，公司今年房屋销售认购超过90亿元，四季度还有大量项目上市，完成今年120亿-150亿元的销售目标没有问题。

　　对于房地产行业的未来发展趋势，黄其森认为，经过一段时间的洗牌，房地产业将慢慢回归到产品和服务。未来专业化和做精品高端产品的房地产企业将有很大的发展空间。而随着城镇化的推进，许多住宅都需要商业服务配套设施，三、四线城市蕴含无限商机。

　　大手笔拿地

　　泰禾今年已经斩获11幅优质地块，其中不乏几宗“地王”，总建筑面积超167万平方米，购地总金额约160亿元。

　　黄其森表示，泰禾集团今年在土地市场上较为抢眼，主要因为公司上市以后要发展，要规模，而土地储备不够。泰禾主要深耕福建和北京，而福建上半年几乎没有推出土地，只能选择北京，上半年拿了4块地，在北京市场名列前茅，引起市场的关注。

　　此外，泰禾在房地产行业打拼了16年，这几年做了很好的布局和安排。资金方面，泰禾去年销售80多亿元，今年预计销售120亿-150亿元，而这之前泰禾几乎没怎么拿地，因此即使今年公司购买了100多亿元土地，在资金方面准备还是比较充裕。

　　目前，泰禾90%的产品是高周转的，拿到一块新地后，最多7、8个月就要开盘销售。而一年多以来，泰禾广场九开九清，其他各地项目销售也很好。

　　黄其森表示，高周转能规避市场风险、政策风险和资金风险，但对团队提出更高的要求。“泰禾在拿地之前做足了功课，很多时候拿地时设计已基本完成，所以才能保证拿地后7、8个月就开盘。”

　　对于如何规避高杠杆带来的风险，黄其森表示，泰禾在战略上采取深耕福建，布局一线城市，没有盲目铺摊子。在布局上有一、二线城市，也有三、四线城市，在产品方面，有住宅地产、商业地产，下一步还将发展旅游地产。同时，他认为，房地产企业都是高杠杆，对高杠杆要动态去看，当时可能有点高，一旦销售回笼后很快就降低了。

　　而对于完成今年120亿-150亿元的销售目标，黄其森信心十足。他表示，截至9月底，公司房屋销售认购超过90亿元，有一部分签约会在10月份会体现出来。同时，公司四季度还有大量项目上市，完成今年120亿-150亿元的销售目标没有问题，预计今年在福建的销售收入将达到100亿元以上。

　　广发证券研报认为，公司2013年的可售货值在240亿元左右，预计2013年全年销售约130亿元。根据公司未来的拿地计划，预计公司2014年可售货值有望突破350亿元，预计2014年销售将超200亿元。

　　发力商业地产

　　9月26日，福州五四北泰禾广场盛大开业，基本上满铺，当天客流量超35万人次，全天1200万元的营业额更是创了福州购物中心开业新高。

　　目前泰禾在福建有4个城市综合项目。中国证券报记者在福州东二环泰禾广场实地采访了解到，该项目开盘的楼盘基本已经售罄。据泰禾集团董秘王传序介绍，该项目总可售货值约70亿元，目前已销售逾45亿元，剩余货值绝大部分将在年底前推出。

　　黄其森告诉记者，去年泰禾福州的商业地产销售达48亿元。泰禾在商业地产闯出自己的发展模式，由于商业地产不限购，不限贷，加上福建的商铺投资意识强，民间经济发达，商业地产业务后续会给公司带来比较大的业绩贡献。预计今年商业地产的销售额将占到公司销售额的一半。

　　日前，李嘉诚在两个月内抛售百亿物业，引发业内对国内商业地产泡沫破灭的担忧。有业内人士甚至表示，内地的商业地产泡沫正面临破裂的边缘。

　　根据高纬环球报告，第三季度上海核心商圈写字楼租金才刚刚结束连续三个季度的盘整下跌，以使用面积计算的核心商圈甲级写字楼有效净租金为每月每平方米412元（折合每月每建筑平方米288元），租金环比上涨1.7%。而在广州，第一太平戴维斯最新数据显示，2013年前三季度广州甲级写字楼存量达323万平方米，供应量庞大。第三季度优质购物中心首层租金更是出现3年来的首次下滑，环比下跌0.1个百分点，至每平方米每月704.1元。

　　不过，黄其森表示，公司规划今后3-5年将建立20个左右城市综合项目。发展战略是在福建熟悉的地方，把商业地产做深做透，然后向外扩展。下一步打算去广州、珠三角做商业地产。

　　“我们提出超越万达，不是在数量上超过万达，而是在品质上多投入，如整体设计外观、购物环境、招商品牌等，在业态上走差异化。只有高品质，才能高溢价，同时高品质也能转移风险。”黄其森表示，每一座泰禾广场都必须打造成为城市地标，成为引领当地高端商业的精品之作。

　　业内人士表示，专业化投资时代，越高端升值前景越大。泰禾广场这种以高端规划、高端定位、高端产品、高端品牌占据商业金字塔塔尖的产品，极具市场竞争力。

　　走差异化道路

　　很多房地产商认为中国房地产业开始进入下半场，黄其森则豪言，中国的房地产业发展才刚刚开始。

　　“前期的房地产完全是粗放式经营，只要有地，什么人都能做，而且大家都争先恐后推大盘。”黄其森称，土地是稀缺资源，如果不是很用心地去挖掘，还是粗放式开发，国家政策也不允许。

　　“以前的地产好比是解决温饱问题，接下来市场的需求就不同了。”黄其森说，“经过一段时间的洗牌，房地产业将慢慢回归到产品和服务。未来专业化和做精品高端产品的房地产企业将有很大的发展空间。而随着城镇化的推进，许多住宅都需要商业服务配套设施，三、四线城市蕴含无限商机。

　　看好一线城市已成共识。国家统计局数据显示，9月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价同比涨幅均超过20%。但对三、四线城市市场前景看法出现分化。

　　对于三、四线城市房地产，黄其森表示，泰禾只在福建布局，与其他房地产企业在三、四线城市大规模拿地不同，泰禾在三、四线城市拿地有严格的要求，必须是经济发达地区的中心地段，规模在100亩左右。这样做出来的产品，才能实现快速周转，快速去化。还有很重要的一点就是泰禾的品牌在这些地方优势明显。今年泰禾在福建的销售额能达到100亿元以上，相当部分来源于福建三、四线城市的贡献。

　　随着土地越来越稀缺，地价越来越高，走精品和差异化道路，避免同质化，成为房地产企业发展的必由之路。泰禾在北京的院子系列产品，就是走差异化产品的经典案例。“院子是独一无二的，别的开发商是做不出这种院落式房子的，运河岸上的院子是一街七巷，北京院子三街五巷八坊。”黄其森表示，从这一点来看，中国的房地产业发展也才刚刚开始。

　　福州五四北泰禾广场。

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