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[ 近年来，房企项目开发规模超常规扩张，但资金回流低于预期，且资本市场再融资未能放行，或使一些企业面临“资金链断裂”的风险 ] 自今年8月初抛出房企再融资中断近三年后的首单方案以来，新湖中宝（600208.SH）一直站在舆论的“风口浪尖”，其紧绷的资金链也受到各方的关注。公司本次再融资方案显示，拟募集资金不超过55亿元，用于上海两个棚户区改造项目。然而，新湖中宝对资金的渴求并未止于此。《第一财经（微博)日报》日前获得新湖中宝江苏启东项目一份专项资产管理计划的推介材料显示，公司下属子公司启东新湖投资开发有限公司（下称“新湖投资”）拟融资3亿元用于江苏省启东市圆陀角围垦项目的土地一级开发项目，期限18个月。值得注意的是，推介资料称关联方新湖中宝及其实际控制人黄伟(微博)夫妇为此次融资提供连带责任保证。不过，记者查阅公开信息，新湖中宝不仅未披露此项融资方案，也未披露该项对外担保事项。业内人士称，如果上述推介材料描述准确，则新湖中宝不仅违反了公司制定的《对外担保管理制度》，可能还涉嫌信披违规。担保事项未按规定披露推介资料显示，该项资产管理计划的管理人为北京方正富邦创融资产管理有限公司（下称“方正富邦资管”），系证监会批准设立的基金公司子公司，于2012年12月21日完成工商登记手续，方正富邦基金持有其100%的股份。方正富邦资管拟发行一对多专项资产管理计划“博海新湖——启东长江公园项目投资计划”募资3亿元，将投资人委托资金以银行委托贷款的形式向新湖投资提供启东项目融资。该借款期限为1.5年，新湖投资以土地一级开发经营收入作为还款来源。同时，新湖中宝对此次融资提供连带责任保证并出具重要信息揭示公告，新湖中宝实际控制人黄伟夫妇个人对此次融资承担无限连带责任保证。投资收益分两档，投资规模在100万~300万元之间的收益率为10%，300万元以上的收益率为10.5%。而方正富邦资管提供的尽职调查报告显示，新湖投资成立于2010年1月13日，注册资本7500万元，为新湖中宝的全资子公司，该公司主要根据启东市政府的规划从事围垦工程——圆陀角岸线围垦项目的实施，现有员工20多人。值得注意的是，近三年新湖投资的资产负债率分别为90.37%、93.04%和88.57%，记者按推介材料后附资料测算，2012年底新湖投资的资产负债率大约为93.04%，2013年6月底的资产负债率约为88.57%。资料还显示，截至2013年5月，新湖投资累计对外融资达到11.0829亿元，其中未结清信贷8.7829亿元，已结清2.3亿元。2013年6月底，该公司未结清金融机构信贷款项增至8.99515亿元，其中包括中行3亿元，农行2亿元，启东农商行1亿元，新华信托2.99515亿元。而新湖中宝对外披露的《对外担保管理制度》规定，“公司对外提供担保，应提交董事会或者股东大会进行审议”。同时，还规定“为资产负债率超过70%的担保对象提供的担保”事项，应经公司股东大会审批，也就是说经董事会审议通过后，方可提交股东大会审议。《对外担保管理制度》还明确规定，本制度所称的对外担保是指公司为他人提供的担保，包括公司为全资子公司、控股子公司提供的担保。上述融资项目的融资主体，也就是专项资产管理计划的融资主体为新湖投资，但其历年资产负债率均远超70%，按照上述新湖中宝《对外担保管理制度》，融资担保事项经公司董事会审议通过后，再提交股东大会表决。而本报记者查阅新湖中宝当期的公告，并未发现有披露此项融资方案的公告，同时新湖中宝也未对该对外担保事项进行披露。一位券商人士在接受记者采访时称，如已对为子公司做融资的基金公司作出对外担保承诺，则应做出公告，否则就是信披违规。当然，也不排除基金公司资管在招揽客户的时候有“夸大宣传”的情况。缘起“自挂自拍”业务链而说到新湖中宝上述本应披露的融资事项，事情可能要追溯到三年多以前公司的一个新开发项目。2010年2月，新湖中宝发布公告称，公司与启东市人民政府签订框架协议，拟在启东投资建设国际一流的长江口圆陀角旅游度假区项目。公司负责该项目地块的一级市场开发，净投资款项总额不少于15亿元。2012年11月8日，新湖中宝公告显示，该公司旗下2家控股公司近日斥资5.112亿元拿下启东市6幅地的土地一级开发权，总面积达35万平方米。资料显示，此次竞得的地块位于江苏启东市寅阳镇，其中有4块地为纯住宅用地，2块地为商住两用。对于此开发项目，有媒体后来追踪报道称，新湖中宝在启东的项目进展并不顺利。资料显示，启东项目包含200万平方米的商住用地，按照该公司原计划，启东项目2011年计划出让80万平方米，2013年出让其余120万平方米。而实际上，该项目2011年并未实现出让，2012年的出让也因故推迟。推介资料显示，启东项目规划建设用地总面积6019亩，其中3000亩为商住开发用地。当地政府与新湖中宝约定，3000亩商住开发用地符合招拍挂条件后，由政府挂牌转让。若转让价格小于或等于100万/亩，出让金全部归新湖中宝；若转让价格为100万~130万元/亩，超过100万的部分，由新湖和政府五五分成；130万~180万元/亩，超过130万元/亩的部分，新湖和政府四六分成；以此类推。2012年10月下旬，新湖启东圆陀角一级土地开发项目部分地块正式挂牌出让，首期出让的六幅土地性质为住宅及商用，挂牌底价3.166亿元，最终公司以5.112亿元摘牌。推介资料称，该地块目前可按照200万元/亩左右的价格进行评估。记者查阅推介资料发现，新湖投资启东项目自成立起“出让”并“摘牌”，仅有这6幅地块共524.946亩土地，也就是上述公告中所称的35万平方米的土地。折算单价略低于100万元/亩。根据约定，土地出让金理应全部归新湖中宝所得，于是其前脚拍地所得“土地出让金”后脚便腾挪至“项目回款”收入中。“所谓的一级开发经营收入来源，如果是自拍自挂的话，纯粹是资管发售募集资金的一个幌子。”一位信托界人士在接受记者采访时表示，“最终的风控还是上市公司和实际控制人的担保。”而新湖中宝的“资金链”运作模式一直受到业界的高度关注，此前有媒体披露其信托融资被业内认为是一个典型的“借钱开发”的运作模式。而且，“买地——融资——开发”这种循环实际的资金杠杆率要远大于正常测算结果，属高杠杆融资。资料显示，新湖中宝第一大股东浙江新湖集团股份有限公司以其所持317961.897万股新湖中宝股份用于质押融资，其共计持有353578.41万股新湖中宝股份，也就是说，有近九成持股已被质押。一位券商房地产行业分析师对记者表示，从上述两个方面可判断新湖中宝及其关联方的资金链状况。近年来，房企项目开发规模超常规扩张，但资金回流低于预期，且资本市场再融资未能放行，或使一些企业面临“资金链断裂”的风险。(第一财经日报)
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