|
一家年初在北京土地市场叱咤风云的公司，正在走向亏损的泥潭。 早前，京投银泰（6000683.SH）发布三季报称，该公司在报告期内实现营业收入5.94亿元，较上年同期增加88.78%，亏损6294.83万元，亏损金额较上年同期收窄约1.27亿元。然而，若排除非经常性损益影响，公司扣非后亏损金额则达到3.83亿元，高于上年同期的亏损金额2.70亿元。根据上市房企披露的三季报显示，前三季129家上市房企实现净利润438.50亿元，同比增长29.31%，仅有少数公司陷入亏损。一位业内资深人士开玩笑说，2013年是房地产企业收成最好的年份之一，如果开发商今年都能把企业做到亏损，那除非是故意。亏损与高管出走据了解亏损主要来自两方面，一是报告期主要结算的是京投万科新里程的限价房项目，毛利率较低；另一方面来自于公司参股酒店业务因开业周期较短仍处于亏损状态。自2010年以后，京投银泰业绩出现连续下滑。京投银泰2011年年报显示，公司2011年实现净利润1.19亿元，相比于2010年的2.69亿元，降幅达到55.77%，扣除非经常性损益净利润为2154.56万元。而公司2012年年报显示，2012年公司实现净利润8649.69万元，同比降27.26%，扣除非经常性损益实际亏损4.34亿元。2012年年底，京投银泰出售资产才使得净利润不至于亏损。公司2012年年报显示，2012年公司主动分阶段逐步处置杭州海威、华联一号楼及华联大厦、华安泰公司 55%股权、京投阳光 51%股以及长沙项目等多个项目，回流了部分资金，改善了公司财务结构。与此相伴随的还有京投银泰高管离职。10月10日京投银泰公告称，徐增阳由于个人原因，申请辞去公司副总裁兼总工程师职务，且不再在公司担任任何职务；9月27日，阎军因工作原因，申请辞去公司监事职务；7月31日，副总裁兼首席设计师尹筱周因工作原因，拟回原工作单位北京银泰置业有限公司任职，申请辞职；7月10日，董事长王琪因调任北京市人大财经委工作辞职；7月1日，副总裁兼董事会秘书邓志高因个人原因辞职。3个月内，公司接连5位高管离职。一系列变动，让外界感到诧异。战略调整与反戈一击早在今年年初，京投银泰曾以46.5亿元斩获北京玉渊潭乡住宅地块， 1月21日47亿夺得昌平区东小口镇住宅混合公建用地，四天之内连挫龙湖（0960.HK）、首开股份（600376.SH）、保利地产（600048.SH）等强手，斥93.5亿巨资拿下北京最炙手可热的两块地。夺地之后，有其他开发商同行曾向本报记者表达过对京投银泰疑惑的看法。公开资料显示，京投银泰2011年营业收入为15.19亿元。在北京开发的住宅项目屈指可数，没有品牌积淀。几个重要项目中，京投银泰选择了和国内最大的开发商——万科（000002.SZ）合作，双方各取所需。万科提供品牌和营销经验，京投银泰提供资源。然而，不可小觑的是京投银泰的大股东背景。大股东北京市基础设施投资有限公司（简称京投公司）2003年11月在北京市地铁集团的基础上改组而成，五、六年间就从百亿资产增至千亿，业务已经延伸到轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。自从通过增发成为京投银泰第二大股东后，京投公司持续向上市公司“输血”。今年6月8日，京投银泰发布公告称，为满足公司日常经营和项目建设的资金需求，拟向控股股东京投公司申请总额不超过人民币41.6亿元、年利率不高于12%的流动资金借款。即便三季度末，剔除预收款京投银泰的资产负债率已经达到88.0%，远高于行业平均水平，但安信证券分析师仍旧认为京投银泰实际财务压力不大。原因是公司借款绝大部分来自于大股东京投公司的借款，余额预计超150 亿元。早在2010年12月，京投银泰就已经与京投公司签订合作协议，双方将组成联合体参与土地竞标，京投公司为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款，所提供资金的年利率不超过 12%。亦有业界同行向本报记者表示，从商业伦理角度考量，大股东向上市公司出资，对于投资者是好事。证监会禁止的是大股东占用上市公司资金。然而，其大股东属于全民所有制企业，频繁地输送利益是否合理，仍有待考量。几乎所有亏损上市房企的共性是，项目相对较少，加之结算周期的不确定，难以“平滑”业绩。京投银泰的管理层早已意识到了这一点，并在2012年年报中指明公司所面临的风险。一方面，北京等一线城市核心区域的优质项目，特别是公司定位主营的轨道交通沿线站点地产项目，是目前一线城市地产开发的热门领域，众多大中型开发商均不惜重金争取，极大增加了竞争难度。此外，公司项目主要集中于北京一个区域，项目集中度高，抗风险能力相对较弱。另一方面，京投银泰资产规模急剧扩大，负债率较高，资金链较为紧张。随着房地产调控的持续进行，公司财务融资方面面临一定风险。京投银泰作出的调整是，将战略重心回归北京，逐步处置京外的部分项目。为了提高运营效率，京投银泰还对总部机构设置和职能进行调整，设立了以潭柘寺小城镇综合开发为主的景观物业事业部和以轨道上盖物业开发为主的轨道物业事业部，以两个事业部作为项目操作平台。不出意料，年末京投银泰将摆脱亏损。据了解，今年由京投银泰独立开发的上林湾以及与万科合作的新里程和西华府3个项目将上市，其中京投银泰的权益货值在30亿元左右，年底，京投银泰还可能会推出东小口或者是玉渊潭乡项目中的一个。不确定因素在于，为了调控房价，北京市住建委对于售价超过4万元/平方米的项目不发放预售证。以京投银泰玉渊潭项目的定位，其售价必将超过4万元/平方米。另据了解，和京投银泰业绩关系紧密的西华府项目将于11月8日公开面世。
|