“从去年年末至今，我的一些同事和来自香港、新加坡的一些投资同行，为寻觅项目，已经跑遍了大半个中国，一般从周围矿产丰富的小县城和全国百强县中筛选。据我了解，近期在浙江余姚县、江西南昌县、陕西神木县、福建福清县这些三线小县城，都有外资在当地谈开发县城的项目，有的已经成功注资。”管理着境外数十亿美元房地产投资基金的李杨告诉《中国经营报》记者，此次他主要负责广东地区的县城开发项目。

尽管有关城镇化投资的细则尚未出台，但今年两会期间，涉及城镇化的建议及提案超过500件，城镇化被社会各界寄予厚望。有媒体预计，未来十年城镇化将拉动40万亿元的投资，城镇化将成为中国未来十年经济增长的发动机。

在中国城镇化投资潮启动之际，外资再次先知先觉，抢先布局。

投资小县城的逻辑

类似于广东和平县和博罗县这样的县城，正具备了城镇化自发形成的基础。

3月12日，从西雅图飞到北京，12个小时，在首都国际机场停留4小时，再坐3小时的飞机到达广州，接着又驱车280公里，李杨才来到了和平县。

和平县，在2010年还属于广东省十大贫困县之一，如今则因为当地盛产稀土矿而逐渐脱贫。李扬看中这里，除了这里矿产丰富以外，还与这里不断增长的经济势头有关。

据了解，2012年和平县公共财政预算收入2.63亿元，增长30.3%，税收收入4.26亿元，增长34.5%，财政综合增长率在广东省排名第二。

“我们认为未来十年，中国房地产的投资机会在一些经济动力十足的小县城。”曾在瑞士银行任职超过十年的李杨认为，从区域上看，中国房地产风险最大的是一些省会二线城市。在他的数据模型里，这些城市经济要素无法与一线城市相比，但又拼命以房地产投资来拉动经济增量，结果是楼价虚高，风险积聚。

在李杨看来，中国庞大的县级市、小县城蕴藏着相当大的投资机会。

李杨给记者算了一笔账，广州市十个区2013年1~2月新建商品住宅网上签约累计信息显示，全市成交均价已达到16069元/平方米；而国家统计局的数据显示，2012年广州城镇居民人均可支配收入为38053元。换言之，如果要在广州买一套100平方米的新建商品房，平均需要超过42年的时间。他同理以广东博罗县计算，则得到相当不同的结果：博罗县在售的十余家商品住宅，均价在4000元/平方米左右。而博罗县统计局的数据显示，在岗职工2012年年均收入35743元，同样买一套100平方米的商品住宅，博罗县在岗职工只要11年；而该县农民人均纯收入为12269元，换言之该县的农民平均只要32年就可以买一套100平方米的住宅。

在李杨眼中，小城镇的投资回报更为可观：一方面大城市的城镇化已基本完成，例如北京的开发强度接近48%，深圳、上海的强度就更高。国家推动的这一波新型城镇化，更聚焦在产业集中地或者县域。“虽然现在还存在很大争议，但已经有部分省市准备推进‘县改市’计划。”李杨表示，这肯定引发一波新的投资高潮。李杨告诉记者，近期在浙江余姚县、江西南昌县、陕西神木县、福建福清县这些三线小县城，都有外资在当地谈开发县城的项目，有的已经成功注资。

北京大学国家发展研究院院长周其仁曾表示：“从国际经验上看，城镇化发生更多来自市场主体的自发选择，人口资源向城市聚集，源自城市创业与择业自由、交易自由、法律保障最大限度的自由，城市的公共服务，可以帮助实现规模效应与效率提升。”

“类似于广东和平县和博罗县这样的县城，正具备了城镇化自发形成的基础，一方面产业经济发展良好，另一方面具备一定收入条件的人口也有意愿向城镇聚集。”李杨说。

然而，小县城有黄金，也有大粪。“工业化超前、城镇化滞后”这一矛盾不容回避。全球城镇化率与工业化率的比值为1.95，但中国这一比值仅为1.05，显示出中国工业化程度很高，但工业项目发散，聚集度不高。

对此，李杨也承认，他曾经考察过中国北方的一些资源型小县城，虽然有着良好的矿产资源，但由于没有形成产业链，当地居民的收入普遍不高，而县城的公共配套散乱，没有形成良好的聚集效应，所以这种小县城发展困难，有购买力的人群都愿在数百里之外的省城购房。

外资与本地金融机构之争

外资最大的优势就是比国内其他金融机构灵活。

对于城镇化发展带来的投资机遇，内地的中资银行自然也在关注。

2月19日，银监会发文要求银行等金融机构要积极创新完善小城镇建设金融服务功能，创新小城镇系列信贷产品。

早在今年年初，国家开发银行董事长陈元就明确表示，今年一半以上的新增贷款将投向城镇化及配套建设。随后中国建设银行(601939)和中国农业银行(601288)(下称农行)明确表态将支持城镇化贷款，农行还与湖北省签署了《城镇建设与金融服务全面战略合作备忘录》，协议约定未来5年，农行将向湖北省城镇化建设及相关产业提供不少于1000亿元人民币意向性信用额度。

然而，记者从多方渠道了解到，由于城镇化投资细则迟迟未能出台，内地中资银行在针对三线城市的城镇化投资贷款发放方面一直是“雷声大，雨点小”，广东一家商业银行的负责人曾向记者透露，目前城镇化贷款投资仍处于等待相关政策细则出台阶段。

而这也给外资提供了机会，李杨认为，外资在小县城的市场机会远大于一线城市。“这首先体现在小城市开发商的融资渠道上，县级房地产的开发主体主要是当地的开发商，另一方面县级银行资金放贷的权力很小，特别是针对中小房地产商的开发贷。”

同样，目前火热的房地产信托也没有向县级开发商敞开大门。

“现在我们只集中做一线城市包括部分省会城市的开发项目，像佛山这样城市的项目我们都不做。”中融信托的一位负责人向记者表示，由于近年银行向开发商收紧银根，大量的地产融资需求转移到房地产信托上，这也让信托产品无暇顾及。

据了解，房地产信托通常都将“二、三、四”作为房地产项目审批的硬性规定，也就是房地产开发需四证齐备、土地需完成三通一平、开发商需具备二级开发资质。

“仅二级资质这项，一般的县城当地开发商就很难具备。”李杨认为，资质通常会依据注册资本、从业时间以及房屋开发累计面积等综合因素作为评定，县级开发商由于体量不大，因此普遍难以取得二级开发资质。

“这对我们来说就是机会。”李杨告诉记者，通过银行、信托等传统渠道，他们每天几乎都能收到3~5宗来自各地的贷款申请，“可供我们选择的空间就变得很大。”

据了解，以往县级开发商往往只能通过民间渠道取得融资，“通常这些小开发商都会首先向银行、信托等机构申请，由于种种原因无法获得融资，于是就将融资申请转到我们这里。”李扬表示。

李杨认为，外资最大的优势就是比国内其他金融机构灵活，“可以采取股权投资，也可以债权融资，甚至和开发商合作开发，具体视项目而定。”

据李杨介绍，目前开发贷款的债权融资年利率一般在18%~20%。“我们现阶段会比民间融资还低一两个百分点。”李杨表示，这样做一方面是为了争取项目，另一方面也是为了争取客户。“通常一个县级市或者小县城只有一到两名有实力的开发商，我们希望与之建立长期的合作关系。”

资金利用“投注差”流入内地

投注差是指外商投资企业投资总额与注册资本之间的差额。

3月18日，亚洲开发银行发布的报告称：“预计流入中国及其他东亚新兴经济体的资金将出现激增，或将导致重大风险”，其认为如果日本央行如外界普遍预期那样进一步放宽政策，结果可能会鼓励更多的资金流入东亚新兴经济体。

今年2月，中国实际利用外资82.14亿美元，同比增长6.32%，是连续8个月负增长后首次恢复正增长，这当中就有一份是来自李杨管理的地产投资基金。

当问及境外资金如何进入国内时，李杨没有正面回应。“其实这事完全可以委托给内地的合作伙伴，香港只是跳板，很多资金是从欧美市场募集来的。”对于把资金由西雅图引入中国的小县城，李杨显然非常谨慎。这已是他今年第二度辗转万里。上一次来广东，他为广东博罗县的一个住宅开发项目注入了3亿元人民币。

记者从不愿具名的业内人士处了解到，有大量热钱正通过外商投资公司“投注差”方式流入中国内地。

所谓投注差是指外商投资企业投资总额与注册资本之间的差额，按照相关规定，中外合资经营企业的投资总额在3000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1/3，剩余的2/3额度就可以成为境外资金正当进入国内的一个通道。

据业内人士介绍，通过这种方法进入国内，通常会收取1%~3%的手续费。在人民币升值的背景下，这一手续对于外资基金并不难接受，3月20日，人民币兑美元汇率中间价小幅升值，但即期市场汇率升高至6.2117，突破了1月14日所创下6.2124的历史高点。今年人民币已升值了0.22%。

事实上，瞄准县级房地产的不仅仅是外资基金，今年1月22日，全国房地产联合投资基金称正在筹备发起一只名为“新城镇商业发展基金”的子基金，专门投资于经济发达县城乡镇。

“国家说调控房价，但从来没有说调控地价。”一位房地产信托的负责人同样坚称：地价不跌，房地产就是一个非常有保障的投资标的，就会有很大机会获得超额回报，这对中外投资者的吸引力都是巨大的。

据了解，国内房地产PE的热度在过去两年中持续升温。据统计，2012年共有94只可投资于中国内地的私募房地产投资基金完成募集，其中披露金额的90只基金共计募集59.55亿美元，新募基金总数较2011年有较大涨幅。

“最近这一个月，国外舆论讨论最多的是，如何防止中国房地产泡沫破裂拖垮美国的经济。”但李杨仍认为，中国有一个庞大的市场，而且区域发展非常不均衡，需要区分来看，在城镇化发展过程中有些地方还是有相当的投资机会的。