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花旗银行分析师则预计，2015年上半年结束前中国央行(PBOC)将降息100个基点，并下调几次银行存款准备金率。明年房地产板块将表现良好。 理财周报研究调查实验室研究员戴建敏/文降息政策开动了国内上市房企飞速上涨的引擎。11月24日，央行降息政策发布后的首个交易日，国内地产板块，保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）等12股涨停，而涨幅超过5%以上的股票达到32只，5个交易日后，招商地产以28.83%的涨幅领跑上市房企，而涨幅超过20%的股票达11只，涨幅超过10%的股票则达到44只。对于此次降息政策对房地产市场的影响，华融证券研报表示，“将降低房地产企业融资成本及难度及减少购房者负担。”花旗银行分析师则预计，2015年上半年结束前中国央行(PBOC)将降息100个基点，并下调几次银行存款准备金率。明年房地产板块将表现良好，主要开发商2015年销售可能增加5%。而在144家上市房企中，万科A（000002.SZ）、招商、保利等龙头企业受到了券商的一致认可。另外，保利地产则受到了沪港通资金的青睐，11月24日，沪港通专户买入保利地产1.62亿元，为沪港通相关席位首次出现在公开交易信息当中。降息利好引爆地产股11月21日晚间，中国人民银行决定，自2014年11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化的改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。受降息政策的影响，保险、证券、房地产板块大受追捧，沪深股指也频频刷新高点纪录。降息后的首个交易日，11月24日，A股券商板块、保险板块涨幅均在6%以上，而地产板块则大涨逾3%，其中北辰实业、嘉凯城、泛海控股、保利地产、泰禾集团、招商地产、华发股份、中航地产、格力地产、上实发展、首开股份、陆家嘴等12股涨停。而涨幅超过5%以上的股票达到32只，仅有6只股票出现下幅下跌。其中，保利地产、招商地产、北辰实业、中体地产、万科A当日净流入资金排在前5位，分别达到3.2亿、1.75亿、1.29亿、0.95亿和0.91亿，而当日净流入资金超过5000万的股票达到14只。而此后数日，地产股继续大涨。11月28日，信达地产、荣安地产、招商地产、金融街等4只地产股再度涨停，万科A也大涨6.13%，地产板块再度大涨3.51%。对于此次降息政策对房地产市场的影响，华融证券研报表示，“将降低房地产企业融资成本及难度及减少购房者负担。”由于出于扩张需要，我国房地产企业长期保持高负债运营。据统计，扣除预收账款的房地产上市公司实际平均资产负债率在50%左右，财务费用是公司的重要成本之一，本次降息幅度达到0.4%，有利于明显降低房地产开发企业的资金成本，降低财务风险。市场利率的下降也有利于房企获取资金，扩大杠杆。对于普通购房者来说，如按百万元基准利率房贷20年等额本息计算，月供减少234元，明显降低购房者月供，提高了购房支付能力。降息周期的开启也有利于加大购房者信心，促进成交持续回暖。此外，华融证券表示，地产是对货币政策最为敏感的行业，本次降息实质开启了新的货币宽松周期，市场预计未来仍有降息及多次降准，作为对货币政策敏感的高弹性品种，历次降息都对房地产板块有明显的刺激，地产板块未来一段时间有望继续获取超额收益，跑赢大盘。而花旗银行分析师11月27日也在研报中预计，2015年上半年结束前中国央行(PBOC)将降息100个基点，并下调几次银行存款准备金率。明年房地产板块将表现良好，主要开发商2015年销售可能增加5%。资料显示，过去2008年和2012年中国央行两次加息之后，房地产板块股票分别上涨了29.3%和16.6%。龙头房企率先受益，万科财务优化国信证券表示，即便央行此前有PSL、MSL等工具的推出做铺垫，本次降息的时点也是超预期的，但方向在预料之内。从地产龙头的股价表现看，8月初至今持续震荡、没有实现相对收益，唯有部分改革、转型类房企走出独立于板块的行情。Win数据显示，8月至11月21日降息前夕，金地集团、万科A、保利地产股票价格分别下降17.65%、5.35%和2.16%，而同期上证指数上涨12.96%。国信证券认为，这表明地产股价并没有充分反映“降息”预期，后市有望补涨、反弹。实际上，多家券商将目标放在行业及区域龙头房地产企业上。平安证券建议关注估值处于历史底部的行业及区域龙头招商、保利、万科、世联、华夏幸福、滨江；国信证券认为龙头房企保利地产、万科、华侨城、华夏幸福、荣盛发展将受益于集中度的提升、宽松的货币环境；东兴证券则把保利、万科、招商等龙头企业作为房地产股投资途径的三条主线之一；安信证券建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种，推荐万科企业、中海外。数据显示，2014年1-10月，万科实现销售面积1454.4万平方米，销售金额1711.4亿元，同比分别增长14.8%和17.3%。在拿地方面，万科显得较为谨慎，前三季度新增加项目27个，按万科权益计算的规划建筑面积约415.2万平方米，同比下降46%。截至三季度末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约3879万平方米，保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。正由于谨慎的态度，万科的财务状况出现进一步优化，目前，公司剔除预收账款后的其它负债占总资产的比例为41.3%，较上半年下降1.5个百分点，继续保持在行业较低水平。而公司合并报表范围内尚有1903.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2193.7亿元，较年初分别增长32.4%和35.1%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。信达证券认为，为了更好应对行业变化，公司在经营思路和方式上不断创新：“合伙人”制度有助于激发公司内部创业热情；商业地产项目稳步推进，产品线不断丰富；北京万科养老项目正式启动，专注养老服务。公司的一系列创新使公司发展能够做到与时俱进，继续领跑行业。而此次降息在万科集团高级副总裁毛大庆看法表明国内房地产市场、需求依旧很大。毛大庆在今年11月25日-27日举行的《财经》(博客,微博)年会上表示，“这两天降息，北京的房地产市场一下子起来。媒体问我房价会不会暴涨，不会。现在对降息，有点优惠特别敏感，稍微有一点优惠就激发了，说明市场、需求是很大，只不过不支撑大幅增长的房价。”招商地产银行深度合作，保利获沪港通资金青睐11月21日，招商地产和招商银行签署战略合作协议，双方将在授信及融资服务、国际结算和其他金融服务、品牌共建及客户共同开发、产业园区及社区金融服务、资本市场专业化服务、金融不动产开发、咨询与培训服务等方面展开深入合作，这也是双方在招商局集团今年力推的产业协同发展战略背景下展开的合作。据了解，通过此次战略合作，招商银行将给予招商地产及上下游产业链关联企业总额不超过100亿元等值人民币的授信和融资支持及多渠道资金支持。购房者在购买招商地产旗下楼盘时，如果优先选择招商银行作为按揭银行，招商银行还将提供优惠的贷款利率。另外，招商银行还将充分发挥在银行间债券市场的影响力，以最佳方案、最优价格、最高效率为招商地产提供银行间市场债务融资工具。此前10月28日，招商地产发公告宣布，拟以可转债形式融资80亿元，具体发行金额将提请股东大会授权公司董事会在上述额度范围内确定，此次融资所得扣除发行费用后的资金用途，将分别用于旗下正处于开发过程中的5个项目。公告显示，此次招商地产拟发行可转债的存续期限为6年，每张面值为100元，按面值发行，发行年利率不超过3%，每年付息一次。有分析师表示，由于可转换债券有可以转换为股票的期权，且每年3%的票面利率不仅低于普通企业债券的利率，也低于同期的银行贷款利率，可转债的发行可减轻公司的财务负担。此外，根据此次招商地产与银行签订的协议，招商地产还将利用所拥有的金融资源优势，为招商地产旗下产业园及社区提供多元化综合金融服务平台，入驻招商地产旗下产业园区的中小企业也将享受招商银行提供的多样化、个性化、综合化的金融产品和服务。而符合条件的中小企业可纳入“千鹰展翼”企业培育计划，招商银行将针对不同成长阶段分类培育、梯度培养，为其提供包括银行贷款支持、引入私募股权融资、协助登陆多层次资本市场等综合化金融服务。另外，招商地产和招商银行还将在客户共同开发方面实现开放互通，为双方共同客户提供基于生活服务和财富管理的增值平台。而受到沪港通资金青睐的保利地产三季报显示，前三季度公司实现营业收入522.1亿元，同比增长18.0%，净利润60.8亿元，同比增长31.8%，业绩平稳增长。而保利地产前三季度公司毛利率略有回升，较去年同期提升0.9个百分点至33.6%，平安证券预计2014年毛利率将小幅回升，但考虑同期地价上涨，改善空间相对有限。公司前三季度仅完成全年竣工计划的49.9%，四季度公司将迎来结算高峰，全年业绩增长确定。值得一提的是，11月24日保利地产盘后的席位中出现沪港通专用席位，为沪港通相关席位首次出现在公开交易信息当中。交易所数据显示，在买入的五大席位中除了两个营业部席位外，沪股通专户大举买入1.62亿元，为买入金额第二大席位，此外一个机构专用席位和中信证券总部分别买入1.37亿元和1.16亿元。卖出的五大席位除了三个营业部席位还有两个机构专用席位。保利地产11月24日大幅高开逾6%，临近午盘被封死涨停，午后虽然被多次打开涨停板，但收盘仍被封住涨停，报收于6.47元。(理财周报)
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