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记者 赵卓 实习记者 马浩宇 发自北京 1月19日，备受关注的昔日地王项目—泰禾北京院子，因“限高令”拖延数月后终于拿到住宅项目预售许可证，而该项目此次获批的住宅预售均价为7.6万元/平方米，这一价格明显低于此前市场盛传的10万元/平方米。
“这和泰禾集团股份有限公司(以下简称“泰禾”，000732.SZ)的资金链紧张有关，为了尽快拿到预售证，因此在价格上做了让步。”一位接近泰禾高层的业内人士告诉时代周报记者。2013年，不愿偏安福建一隅的泰禾，在福建、北京、上海等城市共掠地12宗，耗资高达195.3亿元人民币，按照地产行业平均融资成本计算，其仅为拿地支付的财务成本就高达30亿元，但是泰禾年报显示，公司2012年度实现营业收入26.02亿元，归属于上市公司股东的净利润只有3.44亿元。换言之，泰禾2012年全年的营业收入还不够支付2013年的拿地利息。与泰禾急速扩张相伴的则是其多处财务指标告急—2013年三季报显示，其资产负债率达81.9%，净资产负债率达804.5%。另一方面，就在半个月前，泰禾集团发布公告，其下属公司福州中夏拟与金融机构合作。泰禾同意为其提供担保，最高担保额度达到了39亿人民币，时间为5年，截至目前，泰禾集团实际对外担保总额高达171.77亿元人民币，占据泰禾最近一期经审计净资产的764.27%；泰禾股权更是已接近完全抵押。当时代周报记者想就此采访泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男时，对方以“不接受不熟悉的记者的采访”为由婉拒了时代周报记者的采访要求。超高负债率危局2013年，泰禾的身影频频出现在北京市国土局交易大厅，1月份泰禾集团首先在北京朝阳区斥资18.5亿元拿下孙河地王，楼面价达到2.84万元/平方米，在上半年全国住宅用地成交楼面地价排名中位居前列；4月份，泰禾集团以19.3亿元竞得北京通州台湖镇251亩宅地，溢价率高达112%；之后在5月20日又以11.25亿元拿下台湖镇另一宗地块，成交楼面地价更是高达1.9万元/平方米，成为北京通州新地王。事实上，泰禾集团在全国范围几乎以每月一宗的频率刷新着拿地纪录，“黄总有点疯！”连地产大佬任志强(微博)都忍不住在微博上如此评价泰禾在土地市场上的表现。力压万科、融创等一线房企拿下地王固然令人瞩目，但是泰禾的“底气”却不如土地市场那般耀眼，时代周报记者查阅泰禾历年年报发现，泰禾的业绩并不乐观，2010年泰禾集团销售额为27.12亿元，2011年为26.41亿元，2012年为26.02亿元。据泰禾2013年前三季度的财报显示，泰禾的净资产仅为30.4亿元，业务收入为27.93亿元，净利润5.21亿元，而泰禾一年内到期的非流动负债为19.33亿元，短期借款为50.7亿元、应付其他款项为24.70亿元，长期借款为86.14亿元，净负债率更是达到了804.5%，负债率超过了80%，达到了81.9%。“泰禾是典型的激进派，尤其在北京、上海等地，拿地动作大，且价格也高。如果从目前的营业收入看，可以看出，不高的收入，却试图支撑惊悚的扩张态势。其疯狂程度在2013年的房企中相对凸显。”上海易居研究所研究员严跃进告诉时代周报记者。尽管1月10日晚间，泰禾集团发布2013年度房地产业务销售情况简报显示，2013年1-12月公司累计实现销售合同金额124.44亿元，与2012年度相比增长约100%，但是时间差还是让泰禾的资金链压力重重。为了满足资金的需求，从2012年开始，泰禾集团从银行、信托、股权基金等机构不断地以地块抵押、对外担保、控股股权质押等方式来进行融资，先后与中融信托、重庆信托、五矿信托、大业信托等机构合作，为下属企业做对外担保，获取大量的资金来满足其疯狂扩张的需要，截至目前这个金额已经达到了171.77亿元人民币，而2012年这个数字仅有52.24亿元人民币，相差3倍有余。据Wind资讯统计，其中，泰禾投资持有公司股份8.09亿股，占公司总股本的79.57%，为公司第一大股东，截至公告日，泰禾投资累计质押的股份数为6.8亿股，占公司总股本的66.9%。“泰禾确实存在较大的财务风险，对外担保总额占近一期经审计净资产的红线为50%，而泰禾已经远远超过此比例，而泰禾的资产负债率也已超过80%。泰禾的资金链抗风险能力较弱，一旦某个环节出现危机，公司的整体运营将受到巨大冲击。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受时代周报记者采访时说道。中原地产市场总监张大伟也对时代周报记者表示：对于一个企业来说，如果没有一定的资金来源，而只是依靠大量的融资来解决资金的话，不仅成本会提高，而且资金压力也会变得很大。真的高周转吗？对于某些房地产企业而言，“高杠杆”、“高负债”并不是陌生而可怕的事情，只要周转够快，似乎一切都不是问题。泰禾集团董事长黄其森亦曾表示：“90%的项目都要走高周转路线，保证项目在7-8个月开盘，这是我们跟每一个团队铁定的任务。”但是事实真的如此吗？2013年4月10日，泰禾以19.3亿元的价格拍得北京市通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块(F3其他类多功能用地)、4-1-022地块的使用权(F2公建混合住宅用地)，溢价率112%。10个月过去了，时代周报记者来到该地块时，却发现这里依旧是杂草丛生，一片荒芜，丝毫没有要动工的迹象。然而就在该地块北面500米外的东亚-印象台湖却是建设得热火朝天(该项目2011年以不到5000元/平方米的楼面价格拿地，2012年开始销售)，工程完成了十之八九。事实上，泰禾拿下该地块的楼面地价为每平方米1.18万元，仅仅两天后，万科首开联合体就以约9722 元/平方米楼面地价竞得容积率2.0的相邻地块；8月14日，万科二次发力，以9810元/平方米的楼面地价拿下附近的高容积率商业用地。虽然泰禾出手时的楼面地价并不算最高，但也绝对不便宜，而已经开盘的东亚-印象台湖，其住宅部分销售均价只有每平方米15900元人民币，办公部分更是每套75万元起，都给泰禾带来了不小的压力。事实上，即使这样的定价，东亚-印象台湖的销售也并不理想，以至于住宅二期迟迟没有开盘。“如果比照东亚-印象台湖的定价，加上融资成本、宣传成本等，泰禾肯定赔钱，泰禾当然希望等待土地溢价，但是等下去其资金压力又将变大，这是一个两难的选择。”前述不愿具名的业内人士告诉记者。另外一个备受关注的地王项目是位处朝阳区孙河乡北甸西村的北京院子，该项目在2013年11月份已经做好入市准备，但是年前停批4万元/平方米以上的高价房预售许可的“限高令”，打乱了泰禾的整个计划，不仅耗费了泰禾高昂的前期宣传费用，也让泰禾借此项目回笼资金的计划成空。事实上，泰禾实在不算一个“高周转”的典型，泰禾于2004年便已经开卖的“运河岸上的院子”，销售至今已经有近10年了，却仍然有很大一部分房子没有售出。而造成这样的原因除了价格因素外，该项目所处的地段和与其价位不符的配套设施也占了极大的因素。泰禾之所以疯狂拿地，是源于泰禾集团董事长黄其森布局全国的梦想。在严跃进看来，泰禾确实表现了过于乐观的预期，管理层从某种程度上也需要反思。疯狂扩张后前途堪忧1月8日，泰禾公告称拟在2014年度增加土地储备，授权公司经营班子在2014年度在总额不超过100亿元额度内决定并全权处理购买土地。而在2013年初该公司授予经营班子买地金额的数字为50亿元。不止在住宅市场布局全国，在商业地产方面泰禾也可谓狂飙突进。泰禾集团2012年年报显示，泰禾将“持续发展高端商业地产，未来3-5年内开发10-20个地标级超大综合体”，泰禾董事长黄其森则对外宣称，要在三到五年做20-30个泰禾广场，甚至定下了“学习万达，赶超万达”的宏伟计划。黄其森曾经公开表达：万达在广东准备做30个万达广场，我想泰禾在那边做10个也一点不为过。殷旭飞告诉时代周报记者：受到政策的严格管制，以及房地产供给量的迅速扩张，2014年楼市整体增速将趋缓。三四线城市房价甚至有下跌风险，而一线城市由于人口吸引力较强，楼市的抗跌能力相对较高，但是增速同比将有所降低。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前接受时代周报记者采访时也表示，目前正在建设中的商业地产是已经建成的4倍，而处在规划立项中的商业地产项目又是在建的商业地产的4倍，所以我们要警惕商业地产过度的同质化和泡沫化。时代周报记者采访的业内人士大多认为，在未来楼市走势十分不明确的情况下，泰禾以如此高昂的成本来拿地，是具备很大风险的。一旦楼市发生动荡，房价上涨速度趋缓，都会导致泰禾销售额度的预期出现问题，一旦高周转模式遇到挑战，势必会给泰禾的资金链造成极大的负担。泰禾集团三季报显示，截至2013年9月底，长短期借款总额为136.84亿元，但期末的货币资金余额仅为24.05亿元。“闽派地产融资的特点是逆经济周期进行高杠杆率的融资。如果泰禾每个项目都如此激进，那么，看似赢取了地盘，最后却要丢了市场。”严跃进最后表示。深业宠深控冷沙河 一年注入深控百亿资产本报记者 赵夏蓉 发自广州老牌国企深业集团有限公司(下称“深业集团”)旗下地产业务不少，亦有深圳控股有限公司(00604.HK，以下简称“深圳控股”)和沙河实业股份有限公司(000014.SZ，下称“沙河股份”)这两个上市平台，土地储备巨量，尤其是有数量众多的城市更新资源，堪称是“隐形地主”。不过，深业集团对于旗下沙河股份和深圳控股这两个上市公司，却显然存在厚此薄彼的现象。去年，深圳控股表示深业集团会在未来3年内将后者在深圳的全部土地储备注入深圳控股，而据深圳控股董事会秘书陆继强向时代周报记者透露，这部分土地储备或达500万平方米。相比深圳控股从母公司深业集团获得的万千宠爱，沙河股份显然被冷落得多。自2009年被深业集团入主以来，原本土地储备有限的沙河股份没有从母公司分得一杯羹，反而因为与同系公司的同业竞争，生存又增添了不少艰辛。“深圳控股本身在香港上市，自身运营已经比较成熟，各方面走入正轨。而沙河股份这些年默默无闻，从目前的情况看，或许意味着深业集团已经放弃它，也不排除未来将其变卖出去的可能。”深圳职院房地产研究所所长邓志旺对时代周报记者表示。母公司优质土地优先注入深控近期，深圳控股公告宣布，称其已与卖方深业集团的全资附属公司、目标公司透过外商独资企业持有的附属公司深圳生物农业有限公司及深业集团订立收购协议。在深圳拥有及经营12个物业发展项目并持有物业用于投资。其中，主要物业是名人土地，位于深圳福田区红荔西路，占地面积约4万平方米，预期规划建筑面积为26万平方米。深圳控股收购的总代价为56.23亿元。照此计算，深圳控股的土地储备建筑面积由2013年中的1148万平方米提升至1174万平方米。这已经是近一年来深圳控股第二次获得母公司的资产注入。去年的1月17日，深圳控股与母公司深业集团签订协议，以41.5亿元的价格收购科之谷100%股权，同时通过向深业集团发行14.1亿新股的形式支付对价，发行价格为3.667港元。而据业内计算，这次交易，加上科之谷所承担的债务和20亿元未付地价，深圳控股总收购成本约为96亿元。资产中最具开发价值的是位于深圳福田一块建筑面积为78.89万平方米的商业地块，规划为集公寓、写字楼、酒店、购物中心为一体的综合体项目。而深业集团对深圳控股的内部整合，亦说明了其对这个平台的重视。2011年，深业集团对旗下的地产业务进行整合，整合了深圳控股旗下两家最大的住宅地产公司深业鹏基(集团)有限公司(下称“深业鹏基”)和深业南方地产(集团)有限公司(下称“深业南方”)，两公司合署办公，统一运营，主要负责专业化运营华南地区住宅地产开发。同时，又组建了专门的商业地产公司深业置地。深业置地是深圳控股的全资附属公司，但却被定位为“深业集团旗下专注于商业地产开发的大型房地产企业，并为深业集团所属其他企业持有的商业地产项目承担‘商业管理顾问’角色，提供服务，输出管理”。深业置地目前主要负责的有深业上城项目(科之谷)、黄贝岭旧城改造项目、新疆喀什深业丽笙酒店项目、深业·半汤御泉庄、三水·深业丽笙酒店、苏州深业姑苏中心6个项目，分布深圳、新疆喀什、安徽合肥、佛山三水、江苏苏州等地。虽然在此之前，深圳控股的发展也很平稳，2008-2012年，深控持续经营业务营业额分别为40.81亿元、53.87亿元、65.84亿元、73.2亿元、85.68亿元。2013年，深圳控股的合同销售金额为90亿元，相比增长并不大，而去年初从母公司深业集团购入的科之谷项目在去年第四季度开售，成了主要贡献之一。依赖母公司的资产注入，深圳控股也颇有底气地将2015年的销售目标定为200亿元。去年下半年，陆继强在接受时代周报记者采访时表示：“母公司在深圳拥有建筑面积超过200万平方米(大部分是旧改)的土地储备，这是一个比较保守的数字。如果将潜在的可供改造的土地全部计算在内，这个数字应不低于500万平方米，母公司的优质土地储备将优先考虑逐步注入深圳控股；深圳控股现有深圳项目约220万平方米建筑面积。”由此可见，深圳控股是集深业集团的万千宠爱为一身，然而，同为深业集团的上市平台，沙河股份就是另一番光景。沙河股份受冷 发展难有起色深业集团在2009年2月入主沙河股份，由深圳市国资委将其所持有的沙河股份的控股股东沙河集团 100%股权划转给深业集团直接持有，此次控股股东股权划转结束后，沙河股份总股本和股权结构不变。而在此之前，两者就有联系。早在2007年11月沙河股份就公开披露称“正在计划进行重组事项”。2008年1月，沙河股份发布公告称，公司的实际控制人正在与潜在重组方深业集团有限公司接洽，不过，经多方论证，重组事项尚不成熟，在未来3个月内不会进行重大资产重组。深业集团2009年正式入主沙河股份，这带来了很大的想象空间。当年被收购的沙河股份土地储备有限，其在2009年年报中表示“近两年来，囿于资金条件，我们一直未能在新项目的寻找上取得突破”，虽然其未提及具体多少土地储备，但是在项目开发上，只提及新乡项目和长沙项目，还包括一些商业地产项目。国海证券地产行业分析师赵铎认为，深业集团在深圳本地很有资源优势，沙河股份项目储备规模应该可以得到大幅提升。此外，这次股权划转属国有资产整合，应该是准备了较长时间。但是沙河股份并未因此做大，据知情人士称，深业集团入主之后，发现重组沙河股份的难度很大。由于深业集团还有一个香港上市平台深圳控股，深业集团的重点很快就从沙河股份转移至深圳控股。从财务数据来看，2009年-2012年，沙河股份归属于上市公司股东的净利润却从人民币7646万元下降至人民币2796万元。“当年接触沙河股份的时候，它做得很不错，2002-2004年的时候，其开发了个大型项目沙河世纪村，这个项目现在在华侨城片区还是很有影响力的，只不过后面就没有太多的举措。沙河股份当年在华侨城旁边有不少地，是那个片区的‘地主’，不知如今如何。”有接近沙河股份的知情人士向时代周报记者透露。而谈及华侨城片区，不得不提到位于该区域的鹤塘小区-沙河商城城市更新项目。根据深圳市国土规划部门批复的城市更新规划，未来这一项目将包含住宅、商业建筑、办公建筑、商务公寓、公共配套设施，共计建筑面积近11万平方米。由于土地成本低廉，作为房地产上市公司的沙河股份，倘若能操盘这一项目，极有可能获得巨大利润。然而，在去年9月17日、18日沙河股份连续披露8份文件，尽管公告显示沙河股份是最大建筑物面积使用人，“在本项目用地范围内，单个权利人所拥有的现状建筑物面积前五位分别是：沙河股份14049.44平方米，沙河集团8556.01平方米，深圳市国税局1801.25平方米，广东省汕头市达濠市政深圳公司1355.86平方米，南山公安分局1202.24平方米，深圳市地税局486.66平方米。”但在公告中大股东沙河集团再三强调，从占地面积上看，沙河集团才是最大的土地使用权人，公告称，“在本项目用地范围内，从历史沿革和现状来看，大股东沙河集团是本项目单一最大土地使用权人。”而根据沙河股份、沙河集团双方签订的《搬迁补偿安置协议》的房屋补偿标准，项目建成后沙河股份可获得房屋补偿面积约为15821.06平方米。这在当时被业界认为是沙河股份失去了对该城市更新项目的开发权，是沙河集团的巧取豪夺之举。此举之后，沙河股份的生存更加堪忧。沙河股份的直接控股股东是沙河集团，沙河集团却只持有沙河股份32.02%的股权，但沙河集团亦有土地业务，而拥有沙河集团100%股权的深业集团，却偏爱深圳控股。显然，沙河商城这块地被沙河集团完全获得后，按照深业集团“会将在深圳的土地储备逐步注入深圳控股”的计划，未来极有可能为深圳控股所有。“沙河股份这几年发展没有起色的原因，可能是因为大股东并未有控制其全部股本，所以不愿在资源、资金上去提携它，对其资产注入没有动静，另外也是因为其自身土地储备薄弱、房地产行业门槛越来越高的原因。”邓志旺对时代周报记者表示。(时代周报)
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