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济南房地产步入市场调节通道开发商或被迫降价

加入日期:2014-8-6 11:31:24

  济南取消限购还未“满月”,其带给楼市的影响就逐渐减弱。山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授在就该问题接受新华网《新华有约》栏目采访时表示:济南房地产市场已初步具备市场自主调节功能,行政控调作用正逐渐弱化。未来房地产市场能否走向健康,还取决于库存去化和政府对新增土地、新增项目的审批速度。在新一轮的博弈中,开发商将因无法承担高昂的“等待成本”而被迫降价。与取消限购相比,推进放宽限贷的过程将更为缓慢。

  截至目前,济南取消限购将近一个月,说“补签”带来了楼市的虚假繁荣也好,说有效成交促使网签量增长也罢,政策实施仅三周,济南楼市成交量就出现下滑并逐渐恢复到取消限购前的水平,取消限购带给房地产市场的影响正趋于平缓。

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授在接受新华网《新华有约》栏目采访时表示“政府取消限购对房地产市场需求的影响有限,目前,济南房产市场已初步具备市场自主调节功能,行政调控正逐渐弱化。未来,在房地产市场中,政府调控功能会逐渐退让为以市场自主调节为主。”

  李教授分析说,近年来,房地产市场发展变化较大,先后经历了政府调控、市场自主发展和市场健全等阶段,市场机制正发挥越来越重要的作用。如今房地产市场面临供给大于需求,销售萎缩、价格下降等风险,人们在购买、投资过程中趋于理性,行政调控功能正逐渐弱化。从全国产业来看,除房地产外,诸如工业、贸易等企业亦面临发展困局,伴随房地产市场机制的不断健全,“我认为未来政府大规模救市的可能性不大。”李铁岗教授说。“在大环境不乐观的情况下,政府应该将精力投入到对房地产市场环境的优化及秩序的维护上。”李教授分析说。

  目前,不少城市楼市库存达18—36个月,济南理论上的库存消化周期约18个月,也就是说济南需要用1年半的时间去消化当前的楼市库存,“要想在2014年实现完全逆转几乎是不可能的”李教授这样说。

  未来,房地产市场健康与否取决与两大因素,一个是房地产市场库存的消耗,一个是政府对未来新增土地和新增项目的审批速度,而这两个因素会进而影响公众预期。库存量越大,政府审批的项目越多,公众对楼市降价的预期就会越强;相反,政府若有效控制供给,公众对房地产市场向好的预期增强,从而对消化库存和增加房地产市场活跃度起到一定的促进作用。

  济南取消限购后,供需双方观望情绪加剧,再次进入拉锯战,在这个过程中,购房者对房地产降价预期增强,因而推迟买房计划,购房者在等待期间并没有太大的损失,等待成本几乎为零。但是从开发商角度来看,长时间的观望将导致房企资金回流困难,面临成本压力,不论开发商对房地产未来走势预期乐观与否,高昂的“等待成本”都会将其置于不利地位,。“面对这种形式,开发商将会尽一切可能迅速回笼资金,而最有效最快速的方法就促销、降价”李教授分析说。

  那么后期是否会有大量房企加入到降价行列中?针对此问题,李教授分析说,这还需要看开发企业本身的财务能力及抗风险能力,那些资金成本压力过大的企业难逃降价,而资金财务状况较好的企业或通过放慢开发速度,提高产品精细度来增强产品后市竞争力。

  限购带来的影响有限,不少购房者更关心的是限贷政策。那么下一步放松限贷的可能性大吗?“我认为限贷调整的推进过程将更为缓慢”李铁岗教授这样回答。房地产市场需求包括潜在需求、有效需求和现实需求三种,潜在需求向有效需求过度很大程度上在于支付能力,而支付能力除个人收益外还包括金融支持,因此限贷比限购对房地产市场需求的约束更大。

  此外,限购是政府行为,政府面临的政策成本不大,而放宽限贷会直接影响到金融企业的成本,加大金融企业风险,我认为“金融机构主动跟进去放松限贷的可能性很小”李教授这样回答。此外,除房地产领域,我国其他行业亦面临资金紧张局面,在这种状态下,政府不会单单为了房地产市场而放松限贷,放宽限贷政策的推进过程会更困难、更缓慢。

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