当前地产板块行情符合我们前期预期

　　2014 年 3 月以来，地产板块走出了两轮相对亮眼的行情，第一轮是从3月份和 7月-10月，催化因素是政策的预期改变，第二轮是11月份至今，催化因素则是央行降息，基本面复苏。

　　政策预期改变催生地产板块相对收益

　　我们自2014年3月开始看多地产板块， 3月份以及7月-10 月地产板块获得了非常明显的绝对和相对收益。我们认为，这一轮的地产板块行情主要是由于政策转换带来的预期所驱动的。从行政政策看，年初“两会”未提地产调控，地方政府层面兑现预期，限购松绑和行业支持政策陆续出台。从信贷政策看， 3月份开始首套房按揭贷款利率回归基准， 5 月份央行喊话，央行 930新政给予给予居民合理加杠杆空间。

　　降息是地产板块绝对收益的催化剂

　　我们在降息当日发出的深度报告《陌上花开，可缓缓归矣》中明确指出，降息之后，地产板块将获得绝对收益。叠加此前央行 930 新政，信贷因素的支持促使成交出现较大幅度的修复。从历史的角度来看，地产板块行情可以持续2个季度以上。

　　地产板块上涨逻辑具备持续性，房价上涨风险较小

　　从目前的环境看，到明年一季度，政策环境将处于持续的友好期，未来不排除在营业税方面有利好行业的政策出台。信贷方面，降息之后公积金贷款利率的调整也陆续在各个城市展开。政策和信贷处于相对有利的环境，其背后逻辑一方面是经济存在失速风险，而房地产始终是经济的稳定器，另一方面则是目前的 CPI 同比继续下行，宏观层面更多担忧的是通缩而非通胀。从库存情况看，未来一个季度房价上涨风险不大，整体仍将以下跌为主。

　　关注销售弹性+财务改善，兼顾转型和区域机会

　　我们在降息当天发出的深度报告中，明确提出基于当前政策环境持续友好，信贷环境持续支持以及基本价跌量升，成交水平的恢复是可持续的，地产板块是可以继续获得相对较好的相对/绝对收益的。往后看一个季度，继续建议积极关注地产板块的投资机会。在品种配臵上，精选销售弹性大、且杠杆率高的上市房企，继续推荐招商地产、保利地产、中南建设、阳光城、泰禾集团、首开股份。

　　风险提示

　　销售恢复不及市场预期。

　　个股研究

　　招商地产：蛇口纳入自贸区，公司最受益

　　“黑马”蛇口纳入广东自贸区，超出市场预期。据人民网报道，1 月26 日的全国人大常委会全体会议上，商务部部长高虎城作了关于广东、天津、福建和上海四个自贸试验区调整法定行政审批决定的说明；根据高虎城的说明，国务院决定推广上海自贸区试点经验，设立广东、天津、福建三个自贸试验区，幵扩展上海自贸区的范围；其中，广东自贸区涵盖广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区和珠海横琴新区片区。市场此前普遍预期广东自贸区在深圳仅包括前海片区，此次蛇口也被纳入自贸区，超出市场预期。

　　公司及集团在蛇口、前海拥有大量开发用地，前海蛇口片区纳入自贸区，将显着提升区域价值，公司是最大受益者。(1)公司目前在蛇口的主要开发项目主要为海上世界住宅、金融中心二期，建面合计35 万平，其中海上丕界住宅建面28 万平，地段极为优越，于14 年下半年开盘，目前平均售价10 万元/平，总货值280 亿元；(2)公司在蛇口拥有建面110 万平的持有物业，扣除30 万平的厂房，其余80 万平为写字楼、商铺、公寓、酒店、别墅；(3)公司正在蛇口推进多个“城中村”旧改合作开发项目，目前迚展较快的是渔二村一期、溪涌三联旧改项目，蛇口纳入自贸区有望加快旧改项目的开发迚度；(4)集团在蛇口拥有规划建面170 万平的太子湾邮轮母港综合体项目，以写字楼、商业用地为主，兼有仓储、港口码头及少部分住宅；集团在蛇口还拥有占地100 多万平的旧工业厂房及员工住宅，未来存在升级改造为商住用地的可能；此外，集团在前海拥有3.9 万平方公里的港口物流用地，根据前海规划预计相当大比例将升级改造为商住用地；公司对于集团上述可做商住开发的用地均具有优先选择权。

　　14 -16 年EPS1.96/2.35/2.83 元，PE11/9/7 倍，RNAV23.1 元，目前股价RNAV9. 折交易。公司改善性产品占比大，区域分布以一二线城市为主，最为受益于房贷政策放松及降息降准，预计14 年销售470 亿元(+9%)，15 年销售550 亿元(+17%)；股权激励奠定业绩增长底线；股权融资政策放松，拟发行80 亿元可转债，已获证监会受理，成功获批指日可待，50 亿元中票已获准注册发行，130 亿元融资将极大劣力2018 年“千亿销售，百亿利润”目标的提早实现；极大受益于蛇口前海片区纳入自贸区；6-1 个月目标价28 元，对应15 年PE12X，提升评级至“强烈推荐”。

　　风险提示：自贸区政策优惠力度及实施迚程低于预期；可转债发行还需证监会批准，存在丌确定性；销售低于预期的风险；境外借款较多，汇率波动未能完全对冲的风险。(中投证券)

　　保利地产：销售复苏、估值洼地

　　公司11月实现销售面积103.23万平方米，比2013年同期上升37.57%，环比下降11.37%；实现销售金额125.32亿元，比去年同期上升20.87%，环比下降16.940%。11月环比数据下滑属季节惯例。伴随推盘加大和市场热度提升，公司11月销售数据同比增长符合趋势。从销售均价看，11月销售均价为12139元/平，较年初销售价格有所上升。2014年1-11月公司实现签约面积934.92万平方米，同比上升-2.64%；实现签约金额1194.12亿元，同比上升7.48%。

　　11月公司累计仅获取项目3个。11月公司新增项目累计占地面积56.19万平、累计建筑面积108.91万平。以上项目累计权益土地款支出在12.65亿，折合每平米地价1831.2元。按照公司2013年所实现的项目销售均价1.13万元/平推算，以上土地储备具备正常利润率。公司1-11月土地投资权益金额为315.8亿，较去年同期下降26.96%。公司自2季度开始，土地投资始终保持相对谨慎水平。

　　1H公司市场占有率达2.09%，较2013年提升0.55个百分点。目前公司共有在建拟建项目213个，项目计划投资6975亿元，占地面积4104万平方米，总建筑面积11012万平方米，可售容积率面积8134万平方米，在建面积3614万平方米。预计公司2014、2015年每股收益分别是1.29和1.57元。按照公司12月5日7.72元股价计算，对应2014和2015年PE为5.98倍和4.92倍。公司当前估值依旧处于两市龙头公司中最低，维持对公司的“买入”评级。给予公司2014年7倍市盈率，目标价格9.03元。(海通证券)