投资边际改善:2015年,全国房屋新开工面积15.45亿平方米,同比下降14.0%;住宅单月新开工继续保持回升,同比降幅已收窄至6.51%,较11月大幅收窄14.19个百分点,边际改善效果明显,作为投资企稳的前提条件,新开工已先行出现改善趋势,我们维持年度策略中新开工面积恢复的判断。本月统计局调整了统计口径,将全国首次划分为4个区域,其中新增东北地区,分区域来看,东部、中部、西部、东北地区15年投资增速分别为4.3%、4.4%、1.3%、-28.5%,其中东北区域投资大幅负增长的呈现结果与我们之前在东北的三四线城市的草根调研结果一致。当前流动性仍保持宽松格局,经济下行压力下稳增长仍是第一要务,高层稳投资的思路不会发生变化,后续扶持政策仍将接踵出台,在上半年成交势头延续以及去年上半年低基数,我们相信投资端的企稳只会迟到、不会缺席,维持2016年上半年投资阶段性企稳的判断。

　　土地扩张降幅收窄:15年房地产开发企业土地购置面积2.28亿平米,同比下降31.7%,降幅较1-11月收窄1.4个百分点,15年房地产开发企业土地购置面积2.28亿平米,同比下降31.7%,降幅较1-11月收窄1.4个百分点。整体而言,15年全年的土地市场如我们年初的判断,分化成为全年土地市场的核心命题,全年土地投资持续向一二线城市聚拢,核心城市的土地出让金额占到全年成交的八成左右,而三四线城市供给过剩,我们认为这种供需不平衡导致的量稳价升的现象在16年仍然难以出现改观。

　　成交增速趋缓,金额如期创历史新高:15年全年商品房销售面积12.85亿平方米,同比增长6.5%,市场进入12月以来,房企推货节奏加快,住宅销售面积和销售金额持续保持增长,全年住宅销售面积略低于2013年,而住宅销售金额如我们预期创下历史新高。但展望2016年,我们对成交持谨慎态度,2015年成交是政策和流动性集中释放的结果,但这两点在2016年虽然能持续,但边际效果将有限,我们维持2016年是短周期的小年的判断,预计全年成交金额和面积同比下降。百城住宅价格指数和全国住宅成交均价持续背离,再次反映今年市场成交分化的主题,如我们今年以来强调,此轮市场复苏不再是过去的全面回暖,2016年这种分化的格局预计仍将继续演绎。

　　资金与投资剪刀差持续扩大:15年全年房地产开发企业到位资金12.52万亿元,同比增长2.6%,增幅较1-11月扩大0.4个百分点。今年以来房企到位资金持续保持增长,个人按揭贷款的同比增速也攀升到近两年的高点,助推房企资产负债表的持续改善。但同时我们也可以看到,资金来源增速与房地产投资增速的剪刀差持续扩大,背离的周期已经是历史最长,我们坚信企业资金面的改善将会对企业投资端的意愿有所助推,投资端的企稳可能不会让我们久等。

　　作者：中信建投证券