房地产开发商要想再从债市融资，将难上加难，要想拿钱后直接去拿地当“地王”，那就是完全不可能的了！

　　券商中国记者获悉，10月28日晚间，上海证券交易所向各大债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》明确，对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

　　靴子终于落地了，尽管业界对新政早有预期，但仍表示最新的分类监管标准明显收紧，且募集资金用于补充现金流的监管更为严格。“房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地”，可见监管部门限制“地王”之决心。

　　房地产类债券分类监管落地

　　传闻终成事实，上交所房地产业分类监管将采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。

　　“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件。这也就是说，房地产企业要想发行公司债，先得满足这些基本条件，这是前提。

　　不过，就算你满足以上基本条件，还得不出现以下三种情形，特别注意，哪家房地产公司若在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抢地价等行为，或前次公司债券募集资金尚未使用完毕&报告期内存在违规使用募集资金问题，都是不可以发行公司债的。

　　接下来，对于符合基础范围要求的房地产企业，还得通过综合指标评价作进一步遴选。房地产企业综合指标有以下5个：

　　根据上述5个综合指标，上交所将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上(含三项)划分为风险类，其余划分为正常类。

　　这也意味着，券商对于三类房地产企业将需要“区别对待”。

　　对于被评定为“风险类”的房地产企业，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目。

　　对于属于“关注类”的房地产企业，发行人及主承销商应按相关要求作进一步披露和核查。

　　其中包括“发行人结合报告期内业务规模、营业收入、现金流等因素，量化分析偿债资金来源、偿债安排的可能性，并细化偿债安排；发行人应对本次债券增加投资者保护契约条款，对本次债券设置抵质押等增信措施。”

　　若发行人房地产业务非一、二线城市占比超过50%，除应遵循证监会和交易所关于房地产企业特殊信息披露要求外，还应约定并细化存续期的持续信息披露安排。

　　这与监管部门此轮公司债现场检查内容相对应，即房地产企业三、四线城市项目的销售情况及去化情况、土地储备情况信息披露，募集资金用途和规模合理性核查。

　　监管要求，主承销商应对发行人非一、二线城市业务开展情况出具专项核查意见，说明业务基本情况，项目建设投资及销售情况，对比的风险分析和判断等。受托管理人应完善存续期的持续信息披露安排。

　　作为承销机构，券商应强化对发行人执行房地产行业政策和市场调控政策的尽职调查，加大对房地产企业违法违规经营行为的核查力度，强化相关的信息披露。具体为以下三大核查要求：

　　煤炭、钢铁企业分类监管“明确”

　　“以前都是窗口指导，这次把煤炭、钢铁行业的公司债分类监管政策也明确了。”一家北方地区券商债券承销团队负责人告诉券商中国记者。

　　与房地产企业公司债分类监管思路相一致，产能过剩行业分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。上交所仅接受符合国家产业政策要求的钢铁、煤炭企业申报公司债券，并根据综合指标评价将企业划分为正常类、关注类和风险类。

　　上交所要求，煤炭、钢铁企业应严格落实《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》等相关产业政策要求。比如不安全生产、违法违规建设、涉及劣质煤以及生产规模不足300万吨/年的煤炭企业，或不属于工信部公布的《钢铁行业规范条件》三批企业名单中的企业及企业所属集团的钢铁企业，公司债申请都不会被上交所受理。

　　煤炭、钢铁企业的“业务经营和偿债能力”被监管部门最为看重。对于符合国家产业政策相关要求的煤炭、钢铁企业，通过以下6个综合评价指标作进一步遴选。

　　根据上述6个指标，上交所将煤炭、钢铁企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上(含三项)划分为风险类，其余划分为正常类。主承销商应按上述要求对拟申报煤炭、钢铁企业的综合指标进行尽职核查并出具专项说明。

　　不过，“风险类”煤炭、钢铁企业若通过第三方担保等增信措施使债项评级达到AAA级的，可归为“关注类”。

　　房企债市融资不得用于拿地

　　为坚决限制房企从债市“拿地”，上交所明确要求，想要发债的房地产开发商，要先做出书面承诺“公司债券募集资金不得用于购置土地”，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

　　《文件》要求，房地产企业募集资金用于保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%。

　　主承销商应对房地产企业流动资金测算及其依据进行核查，对流动资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。原则上，补充流动资金的规模应不高于所测算的新增流动资金额度，发行人应审慎确定单次募集资金申报额度中用于补充流动资金的规模。

　　房地产、煤炭和钢铁企业被要求合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。钢铁项目最低资本金比例应不低于40%，煤炭项目最低资本金比例应不低于30%。钢铁企业原则上不得用于新增产能项目。

　　记者了解，该分类监管方案即日起执行。证券公司债券承销机构应根据要求加强风险控制，稳妥有序开展公司债券业务。