2017 年 1 月 20 日, 国家统计局发布行业数据: 2016 年全国房地产开发投资 10.3 万亿,比上年增长 6.9%, 增速比2016 年 1-11 月提高了 0.4 个百分点, 其中住宅开发投资 6.9 万亿,增长 6.4%; 2016 年房屋施工面积 75.9 亿平米,增长 3.2%,增速比 1-11 月提高 0.3 个百分点; 住宅新开工 11.6 亿平米,增长 8.7%, 增速比 1-11 月提高 0.8个百分点; 土地购置面积 2.2 亿平米, 比去年下降 3.4%,降幅比 1-11 月收窄 0.9 个百分点; 土地成交价款 9129亿, 比去年增长 19.8%; 2016 年商品房销售面积 15.7 亿平米,同比增长 22.5%,商品房销售额 11.8 万亿,增长34.8%,其中住宅销售面积和销售额同比分别增长 22.4%和 36.1%。 评论 调控因城施策不改房地产投资回升趋势: 总体上我们可以看到 12 月单月投资完成额 9194 亿,同比增长 11.1%,相比 11 月单月的同比增速提升了 5.4 个百分点,从而带动全年投资再次回升。 我们此前判断, 10 月前后出台的“ 因城施策”的调控政策对全国的拿地、新开工和投资的影响并不是简单的抑制作用,这与对购房需求或销售的影响是不同的。 拿地、 新开工和开发投资取决于开发商资金流状况、 区域市场库存去化和行业竞争格局,而销售与需求的资格限制、信用扩张能力和预期变化更为相关。 12 月全国房地产投资的表现符合我们此前的判断。 新开工、 拿地和施工均表现积极: 从 12 月份数据来看, 住宅施工面积同比增长了 1.9%,相比 11 月提升了 0.3 个百分点;而新开工当月实现 1.1 亿平方米, 同比增长 16.3%, 环比增长了 13.9%, 在 2016 年是次高点( 绝对值仅次于 5 月份). 拿地方面, 尽管 2015 年 12 月基数相对较高,但 2016 年 12 月拿地面积和金额同比均实现了增长,当月土地购置面积 2979 万方,同比增长 2.1%,环比大增 37.1%, 当月土地成交价款 1352 亿,同比增长 11.4%,环比大增 33.5%,我们认为这与成交价格的走低和溢价率的下行有密切关系, 12 月当月土地成交均价 4536 元每平米( 11 月为 4662 元每平米),同比增速仅为 9.1%( 11 月为 55.3%). 销售绝对值依旧在高位, 累计增速如期下滑: 2016 年 12 月全国住宅销售面积为 1.8 亿平米,同比增长 9.7%, 环比增长 35.7%, 是 2011 年以来单月最高值。 当月住宅销售额 1.2 万亿,同比增长 16.9%,环比增长 31.3%, 创历史单月销售额最高。 2016 年住宅销售额为 9.9 万亿,同比增长 36.1%。 从价格方面来看, 12 月住宅销售均价 6643 元每平米,同比增长 6.6%,绝对值和增速从 2016 年 9 月以来逐步降低,调控政策对价格弹性的压制在数据上看已被充分检验。 尽管 12 月销售绝对值创新高,但由于累计增速过高, 2016 全年的销售增速相比 1-11 月有进一步的回落。 明年基本面或呈现倒 N 型走势: 展望 2017 年, 行业政策约束有望从压制需求向放开供给逐步转变,受益于都市化进程的延续、 龙头房企充沛的现金流和部分区域市场库存的显着去化,我们对拿地和新开工的表现并不悲观,但我们也必须看到 2016 年高基数效应不可忽视, 我们判断今年基本面或呈现“ 倒 N 型” 走势,全年房地产投资增速预计在 3-5%之间。 投资建议 当前市场估值体系在进一步重构中,考虑到地产板块低估值、 公募低仓位和行业低预期,我们看好房地产板块的相对收益价值, 推荐国企改革、 低估值蓝筹和自下而上的经营性地产标的, 包括南山控股、 华侨城 A、 招商蛇口、 中航地产、 华发股份、新城控股、 泰禾集团、 荣盛发展等个股。 风险提示 市场下行幅度超出预期。
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