继首单长租公寓资产证券化项目在深交所获批之后，国内首单央企租赁住房REITs亮相。

　　据上交所公司债券项目信息平台显示，保利集团联合中联基金共同实施的保利租赁住房REITs已通过审批。产品总规模达50亿元，并以保利地产(行情600048,诊股)自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制。

　　业内人士认为，保利租赁住房REITs项目，属于国内首单央企租赁住房REITs，是助力住房租赁市场发展的重要举措，是住房租赁市场的一个标志性事件，对楼市生态将产生深远影响，具有重要创新意义和示范意义。

　　助力住房租赁市场发展

　　近期，租赁住房REITs产品在深沪交易所市场相继获批。10月13日，深交所发布公告，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，这也是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品。而此次获批的保利租赁住房REITs项目，则是央企的首单租赁住房REITs。

　　在中国住房市场的租赁时代即将到来之际，REITs的发行，具有重要的意义。

　　上交所总经理黄红元表示，推进住房租赁市场发展，增加租赁住房的有效供给，离不开金融市场、资本市场的服务和支持。他认为，本单租赁住房REITs产品的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验。通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径，盘活存量房屋用于租赁市场，增加租赁住房的有效供给，从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场，也使相关企业能够充分利用社会的资源，合理控制成本，实现多方共赢。

　　的确，从房地产开发商角度看，REITs最大的作用是解决开发商退出渠道问题，通过发售REITs产品可实现资金快速回笼，转向轻资产运营。中国指数研究院副总裁汪勇博士表示，商场、写字楼、酒店等一般存在出售难、租金收益期限长、资金周转率慢等问题，再加上现在企业普遍自持租赁住房，资金回笼慢、退出难，REITs就解决了开发商融资和退出渠道的问题。

　　十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　明确加快培育和发展住房租赁市场，呼唤推进中国版REITs稳步发展。实际上，REITs试点近几年得到政策大力支持。2016年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》指出，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。在今年初举办的“陆家嘴(行情600663,诊股)资产证券化论坛”上，证监会、上交所、深交所等相关负责人均表示，将通过多种方式大力促进REITs的发展。

　　政策的大力扶持，为住房租赁市场的REITs打开了发展的空间。东方证券(行情600958,诊股)研究报告认为，目前我国租赁人口预计为1.9亿，租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市市场份额占比分别为31%和20%。该报告表示，到2030年，我国租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。

　　具有重要的示范意义

　　保利租赁住房REITs项目之所以受到业内广泛关注，还在于其产品结构和发行细节具有重要的创新性和示范性。

　　从产品结构设计方面，保利租赁住房REITs项目以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产。该产品优先级、次级占比为9∶1，优先级份额在上交所公开转让、交易。从发行方式方面，该单产品首次采取储架发行机制，有效期两年。首期发行在6个月内完成，其余各期发行在两年内完成。

　　由于储架发行制度是一次核准、多次发行的再融资制度，因此，保利租赁住房REITs的储架发行机制，是当前国内类REITs产品探索中的一大创新和突破，在当前的资产证券化制度框架内，间接实现了扩募功能。业内人士表示，保利租赁住房REITs的推出，必将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，它不仅是一次融资，更是一个样本。

　　中联基金执行总经理范熙武表示，与国际成熟市场相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。他认为，保利租赁住房REITs的储架发行机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，是我国REITs发展史上的里程碑式产品。

　　目前，国内还没有建立起明确的REITs制度和推出标准意义上的公募REITs, 但是，国内的监管部门和各市场主体在该方面的探索一直没有停止过。业内人士表示，经过监管部门前期扎实有效地推动以及发行人、投资机构的积极探索，目前的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，推出公募REITs试点正当其时。

　　中国指数研究院相关研究表示，此前，国内已发行数个私募REITs以及类REITs产品，但尚未出现真正的公募REITs，此次保利租赁住房REITs已经非常接近真正的公募REITs，树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本，将为国内住房租赁市场开展资产证券化乃至公募REITs的正式启动,起到积极的示范和推动作用。