本周，国内银行间市场公募REITs产品正式开闸。“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金”(下称“兴业皖新REITs”)在银行间市场成功发行，成为央行批准REITs试点的首单公募产品。

　　从发行结果来看，优先A级证券发行利率为4.80%，优先B级证券发行利率为5.40%，在近期市场利率一路走高的大背景下，两档结果均低于市场平均水平，各档认购倍数近两倍。

　　虽然这单具有行业风向标意义的REITs产品落地了，但中国REITs市场的规模化发展仍任重道远。有观点认为，若要进一步推动REITs在中国内地的长足发展，相关配套制度、基础设施建设须齐步跟上。严格来说，此单产品与海外成熟的股权型REITs仍有差别。对此，本单REITs的主承销商接受了上海证券报记者的独家专访。

　　国内REITs制度建设需加快

　　尽管“兴业皖新REITs”产品实现了REITs在银行间市场的成功发行，但一些市场人士指出，严格来说，此单产品与海外成熟的股权型REITs仍有差别。

　　“若要进一步推动REITs的长足发展，国内各项立法必须要齐步跟上。目前由于我国缺少针对推出标准REITs的专项法律法规，对该产品操作方面没有统一标准，各方仍属于摸索阶段，尤其是国内税法对开展REITs造成的税收困境，我国要实现标准化REITs仍任重道远。”中诚信国际指出。

　　记者了解到，目前信贷资产证券化产品和REITs发展，遇到障碍之一就是存在双重征税的情况。兴业银行投行部人士对记者表示，我国目前发行的REITs产品与海外成熟REITs产品的差异主要表现在：一是缺乏针对REITs产品的税收支持政策，产品成本较高；二是产品标准化程度较低，信息披露机制有待进一步完善；三是产品发行人需求多元，使得REITs产品多呈现出股债结合的特点，产品评级受发行人主体信用影响较大。

　　为进一步促进我国REITs市场持续健康发展，兴业银行投行部人士建议：第一，完善REITs相关制度，尽快出台专门针对REITs产品的业务指引，并借鉴海外成熟市场经验配套出台税收优惠政策。

　　“其次要健全REITs业务基础设施建设。”该人士称，标准REITs品种是一个类永续产品，专业资产管理机构和物业运营机构非常重要。考虑到目前国内机构在REITs方面的投资管理能力、以及后续物业运营机构与国外成熟市场相比尚有很大差距，建议加强专业资产管理机构与物业运营机构的建设和培育，进一步建立成熟完善的评估机构、估值体系以及其他配套的基础设施。

　　兴业银行人士还建议增加REITs产品的二级市场流动性，提升REITs产品竞争力。作为创新产品，REITs目前缺乏二级市场流动性，投资者对REITs产品有较高的创新及流动性补偿预期，导致REITs产品发行价格较高。

　　探索国有资产证券化新路径

　　“兴业皖新REITs”产品是银行间市场首单以书店作为物业资产、由国有文化传媒企业作为原始权益人的REITs项目，银行间市场资产证券化产品的类型及参与机构进一步多样化。

　　对于为何选择将8家书店装入REITs产品来试水？ 兴业银行投行部人士指出，在“兴业皖新REITs”的交易结构中，皖新传媒将8处门店装入REITs产品中，实现轻资产运营后按市场化租金水平整体回租，并保留原物业租户结构。

　　“通过售后回租的安排，皖新传媒可从资产持有方转变为资产运营方，真正实现轻资产运营。”该人士称，同时，皖新传媒关联方皖新租赁拥有优先A级证券的优先回购权，部分保留了对8处门店资产的控制权。

　　兴业银行投行部人士表示，银行间市场首单REITs产品的推出，具有行业风向标意义：一是支持实体企业去杠杆和促进我国REITs市场规模化发展，有利于发挥银行间市场投资者风险识别能力强和发行成本低等方面优势，帮助实体企业去杠杆、降成本；同时，选择在银行间市场发行，信息披露更加透明，也有利于投资者认识产品风险，促进REITs市场健康发展。

　　二是探索国有资产证券化，支持国有企业转型升级的新路径。该人士指出，深化文化体制改革、推进文化事业和文化产业发展是“十三五”规划中的重要内容。本产品发起机构皖新传媒是安徽省省属国企安徽新华发行集团旗下子公司，标的物业新华书店所涉不动产为国有资产。

　　“本项目通过REITs方式将国资不动产实现证券化发行，是国有资产证券化和国企改制重组的有益尝试，对于其他国企尤其是文化类国企的资产证券化有积极的借鉴意义。”该人士称。