在中央作出大力发展住房租赁市场决定、《住房租赁与销售管理条例》进入向社会征求意见阶段之后，有关租赁住房土地供应、供给机制的改革试点和探索工作，也将有望开展。土地供给政策的支撑，对于发展住房租赁市场，殊为重要。

　　日前，上海市上报的松江区《关于完善建设用地使用权二级市场试点的实施方案》(以下简称“实施方案”)得到国土资源部批复。实施方案中，就包括对租赁住房土地供应机制的创新性尝试与探索。

　　国土资源部希望通过试点地区的工作，探索创新和示范带动作用，形成一批可复制、可推广的试点成果，汇总一批典型案例，为修改完善相关法律法规提供支撑。而国土资源部将在试点期间协调解决相关问题。

　　租赁住房供地方式探索

　　“部里面已经批复了上海报上来的实施方案，从方案的内容来看，新内容不少，有的方面创新的味道很浓，部里面经过周详的研究之后，也给出了比较针对性意见和建议”7月12日上午，一位接近国土资源部的权威人士向《中国经营报》记者透露。

　　这份实施方案经由上海市政府有关部门上报，全称是《上海市松江区关于完善建设用地使用权二级市场试点的实施方案》。这意味着，这将是一项即将在上海市松江区开展的试点工作。

　　记者获得的实施方案显示，上海松江区拟开展一系列建设用地使用权二级市场的试点工作。实施方案第二部分“试点内容”的第五项，即为“探索完善建设用地使用权出租相关工作机制”。

　　在“探索完善建设用地使用权出租相关工作机制”中，主要包括两个方面，一是工业用地试点探索“先租后让”工作机制；二是探索租赁住房用地出租机制。这两点对于现行建设用地出让制度，都有较大的突破和创新性探索。

　　按照我国现行建设用地出让规则，无论是住房用地，还是工业用地，采用的基本上都是一次性出让全部土地使用权年限的方式。例如，住宅用地一次性出让70年国有土地使用权，商业、工业用地等一次性出让40、30年不等的国有土地使用权。

　　2016年，中央作出决定，大力培育住房租赁市场。2017年上半年，《住房租赁与销售条例》完成编制，向社会征求意见。在这些中央精神和法律征求意见中，发展住房租赁企业，都占有重要位置。因此，与之相关的税收、土地政策，就十分受到关注。

　　工业用地经验比照

　　几乎与上海市报送的实施方案得到国土资源部批复的同时，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，“只租不售”的运营模式在上海尚属首次。项目建成后，将至少提供租赁住房1897套房源。

　　在此次出让地块过程中，所采用的方式是开发企业一次性缴纳土地出让金，获得70年国有建设用地使用权，但是，按照投标时的约定，地块上的住宅将只能对外租赁而不能销售。

　　记者了解到，上述两个地块分别位于浦东新区和嘉定区，而并非位于批复开展试点的松江区，因此，可以肯定的是，上述两宗租赁住房用地的出让并非试点内容所在。

　　实施方案显示，探索建立工业用地“先租后让”机制以及租赁住房用地出租机制，重点研究入市标准、价格机制、不动产登记、全生命周期管理要求，是上海市松江区的主要试点工作任务。

　　多位消息人士告诉记者，租赁住房用地出租机制如何试点，目前尚未有详细的办法。相比之下，工业用地的出让方式的创新尝试，已经有了基本的原则性思路，即“先租后让”。具体来说，就是此前采用一次性出让所有土地使用权的方式，而现在，采用先租赁一部分时间的土地使用权，而后在一定时期以后，再按照有关规定完成所有出让。

　　这一精神的目的，即在于按照供给侧结构性改革降低相关产业发展成本、提高土地“流量”效益促进资源节约集约利用。

　　“对于租赁住房用地出让，我个人认为，也可以探索各种方式，比如，分期租赁土地使用权，先租赁，后转让等，都有利于降低从事住房租赁企业的一次性支出负担，有利于培育住房租赁市场。”中国房地产综合开发研究院徐绍先告诉本报记者。

　　国土部将督导

　　“松江的试点，实际上是一套系统工程，也不止是松江一个地方在试点，是国土资源部统一安排的一项试点工作。”7月11日上午，前述接近国土资源部的权威人士称，这项统一的试点工作，即是完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点。

　　2017年1月22日，国土资源部经党中央、国务院同意，向地方政府印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》(以下简称“方案”).

　　方案称，土地二级市场运行发展中的一些问题也逐步凸显，交易规则不健全、政府的服务和监管不完善、交易信息不对称、交易平台不规范等问题比较突出，制约了存量土地资源的盘活利用，难以满足新型城镇化和经济转型发展需要。

　　随同这一试点工作安排，28个地区被列入试点名单，同时，有6个地区列入“同时开展国有和集体土地二级市场试点名单”，上海市松江区即在这6个地区范围之列。

　　按照工作安排，试点地区将报送本地区试点方案给国土资源部后，国土资源部将进行审核批复。而对于上海是报送的松江区试点方案，国土资源部给出了详细的批复。

　　国土资源部在批复中表示，试点工作须以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

　　国土资源部还要求，要形成一批可复制、可推广的试点成果，汇总一批典型案例，为修改完善相关法律法规提供支撑。试点过程中，要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报。

　　同时，记者了解到，试点期间，国土资源部将会同有关部门适时赴试点地区调研督导，协调解决试点过程中遇到的问题。同时，国土资源部还要求，要及时汇报试点中出现的问题。