您的位置:首页 >> 行业研究 >> 文章正文

2018年房地产行业投资策略:放宽的政策进击的龙头

加入日期:2018-1-18 10:08:38 閵嗘劙銆婄亸鏍偍缂佸繒缍夐妴锟�



閸掑棔闊╅崚甯窗



  顶尖财经网(www.58188.com)2018-1-18 10:08:38讯:

  调控基调或变,政策结构性边际放宽

  从 2017 年中央经济工作会议的表述来看,长效机制和短期调控的核心思路在于保证行业的平稳健康发展,“既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落”。 2017 年主流城市调控已经取得成效,新房价格涨幅收窄、京沪等核心城市二手房价步入下行通道,政策已无进一步加码基础,调控基调或从“防大起”转至“防大落”。与这一思路转变一致, 2018 年中央经济工作会议并没有出现“抑制房地产泡沫”的表述;住建部一方面强调差异化调控,支持居民首套刚需等合理需求,另一方面明确将在高库存的三四线城市继续去库存。同时一批二线城市通过实施人才新政放宽了人才落户购房的条件,政策出现边际放宽,配合部分三四线去库存的推进,我们认为将为 2018 年行业需求端提供支撑,楼市波动性正逐步趋弱。

  2018 年行业整体平稳,波动性趋弱

  三四线楼市成交超预期带来了 2017 年销量的韧性,但随着棚改货币化安置力度走弱、需求透支等因素, 2018 年三四线销售预计将回落;一二线由于供给改善和引进人才新政等政策放宽,叠加低基数效应, 2018 年成交或迎反弹。 我们预计 2018 年商品房销售额、销量增速为-1.5%、 -3.5%。与市场上一些观点不同,我们认可低库存下房企积极拿地补货的逻辑(这在土地市场已有所体现),但并不认为房企拿地之后会自然有序地将土地转为开工。因为行业正步入“以销定产”, 新开工和销量走势愈发同步,新开工更多直接取决于房企的成交预期,而不是上一期的拿地规模。 因此,我们从销量着手, 预计 2018 年全国新开工、投资增速分别为-3.3%、 5.0%。

  公司:强者恒强,龙头或迎估值提升

  2017 年是房企集中度跳增元年,根据 CRIC 数据, 2017 年 TOP10、 TOP20 销售额市占率达到 24.7%、 33.2%,同比扩大 6、 8 个百分点,远高于 10 至 16 年均 1.5-2 个百分点的市场份额提升。 展望 2018 年, 我们预计 TOP5 销售额市占率将达到 20.5%,较 2017 年提升 3.2 个百分点。随着龙头在资源获取、融资能力、管理机制创新等方面的竞争优势继续强化,行业集中度在未来将进一步大幅提升。 关于龙头股提估值, 站在 2018年这个节点,我们认为在政策边际放宽、行业波动减弱的框架下, 结合龙头较强的业绩确定性和相对估值优势,其估值中枢或将逐步抬升。

  投资策略

  综上所述,自上而下看,我们认为当前政策已经出现边际放宽、 2018 年行业波动性趋弱,低库存下行业系统性风险下降,过去压制板块估值的因素正逐步消失;自下而上来看,龙头短期业绩确定性较强,由于资源获取、融资等竞争优势强化,中长期集中度将进一步提升,叠加板块相对估值优势,龙头估值中枢或将逐渐抬升。我们仍看多地产龙头,推荐三条主线: 1、价值龙头:保利地产、万科、绿地控股; 2、成长标兵:新城控股阳光城;3、租赁 REITs 及国改标的:光大嘉宝、深振业等。

  风险提示:流动性加速收紧、利率持续上行;行业销量大幅下滑等。

编辑: 来源:



    闁垿鍣告竟鐗堟閿涙矮浜掓稉濠佷繆閹垯璐熼崚鍡樼€界敮鍫涒偓浣告値娴f粍鏌熼幓鎰返閿涘本婀扮粩娆庣瑝閹枫儲婀侀悧鍫熸綀閿涘瞼澧楅弶鍐ㄧ秺閸樼喍缍旈懓鍛閺堝绱濇俊鍌涙箒娓氱數濮遍幃銊ф畱閻楀牊娼�,鐠囧嘲寮烽弮鎯颁粓缁粯鍨滄禒锟�,閹存垳婊戠亸鍡欑彌閸楄櫕鏁煎锝忕磼娴犮儰绗傞弬鍥╃彿閸愬懎顔愭禒鍛敩鐞涖劋缍旈懓鍛嚋娴滈缚顫囬悙鐧哥礉娑撳酣銆婄亸鏍偍缂佸繒缍夐弮鐘插彠閵嗗倸鍙鹃崢鐔峰灡閹備簰閸欏﹥鏋冩稉顓㈡鏉╃増鏋冪€涙鎷伴崘鍛啇閺堫亞绮¢張顒傜彲鐠囦礁鐤勯敍灞筋嚠閺堫剚鏋冩禒銉ュ挤閸忔湹鑵戦崗銊╁劥閹存牞鈧懘鍎撮崚鍡楀敶鐎瑰箍鈧焦鏋冪€涙娈戦惇鐔风杽閹佲偓浣哥暚閺佸瓨鈧佲偓浣稿挤閺冭埖鈧勬拱缁旀瑤绗夋担婊冨毉娴犺缍嶆穱婵婄槈閹存牗澹欑拠鐚寸礉鐠囩柉顕伴懓鍛矌娴f粌寮懓鍐跨礉楠炴儼顕懛顏囶攽閺嶇ǹ鐤勯惄绋垮彠閸愬懎顔愰妴鍌涙拱閺傚洣绗夋担婊€璐熼幎鏇$カ閻ㄥ嫪绶烽幑锟�,娴犲懍绶甸崣鍌濃偓鍐跨礉閹诡喗顒濋崗銉ョ,妞嬪酣娅撻懛顏呭閵嗗倸褰傜敮鍐╂拱閺傚洣绠i惄顔炬畱閸︺劋绨导鐘虫尡閺囨潙顦挎穱鈩冧紖閿涘苯鑻熸稉宥嗗壈閸涘磭娼冩い璺虹毞鐠愩垻绮$純鎴g閸氬本鍨ㄩ懓鍛儊鐎规碍婀伴弬鍥劥閸掑棔浜掗崣濠傚弿闁劏顫囬悙瑙勫灗閸愬懎顔愰妴鍌氼洤鐎佃婀伴弬鍥у敶鐎硅婀侀悿鎴滅疅閿涘矁顕崣濠冩娑撳孩鍨滄禒顒冧粓缁眹鈧拷

妞わ拷 鐏忥拷 鐠愶拷 缂侊拷 -- 娑擄拷 閸楋拷 妞わ拷 鐏忥拷 缂冿拷 缂侊拷 娣囷拷 閹拷 閺堬拷 閸旓拷 娑擄拷 韫囷拷
www.58188.com