房地产开发中的“购置土地”、“新开工-施工-竣工”、“空置”可类比商品经营的原料采购、成品制作和商品库存的广义库存管理过程。当库存持续下降，企业会加大和加快原料采购和成品制作进程，维持合理库存以正常经营。我国商品房空置面积已连续三年下降，期间购置土地面积和新开工面积回升，当前仍处商品房库存去化过程，趋势仍将持续。且由于施工和竣工指标的相对滞后，表明即使后期新开工增速持续回落时，施工增速仍能在半年乃至更长时间内保持高于18年的正增长，竣工也将在19年某个时点由负转正并体现较高增速。

　　2019年宏观政策逆周期调节，基础设施建设投资重回稳增长基本引擎

　　2019年我国经济面临下行风险，外部环境也复杂严峻。本文通过对GDP和国定资产投资的构成项目分解分析，认为19年开春后基础设施建设投资重回“稳增长”基本引擎为较确定事件。我们认为基础设施建设投资一直是我国政府调控经济的逆周期管理因子：09年4万亿、12年基建提速至20%、16年PPP，均对应着我国经济下行且有失稳迹象，国家通过基建拉回或托底经济；而07-08年经济过热、10-12年和16-18年房地产“过热”，国家主动调低基础设施建设投资规模。

　　水泥：逢低吸筹，等待惊喜

　　我们预计2018-2019年我国水泥产量增速分别为2.5%和3-5%，19年需求增速高于18年，且不排除超预期可能；供给侧结构性改革和环保政策对供给端的约束或有微调，但仍将持续。行业供求边际仍向好的条件下，行业自律能力增强，企业心态稳定、进退有据。我们仍然看好华东、中南和东南区域的高景气度，盈利能力虽不像前两年那样暴涨，但能稳定提升，提升幅度依次为东南、中南、华东，此外可关注华北区域水泥的产销情况。

　　小建材：行业龙头强者更强，优选弹性和价值

　　小建材细分子行业多，不乏颇具价值和成长的子行业龙头公司。17-18年在需求放缓，原料和能源成本持续上升的背景下，龙头公司竞争优势凸显，集中度持续提升。18年末原油价格大跌，19年小建材需求端有保护，两条主线寻找机会：1、需求有保护，叠加盈利能力向上的弹性品种；2、业绩稳定，估值合理的行业龙头和白马。

　　不确定环境下追寻确定

　　不确定环境下追寻确定乃人之本性，过程会有反复，终会趋于确定。哪些是确定的呢？我们认为水泥是确定的，海螺为配置，优选组合为华新、万年青、塔牌。冀东的机会还需要观察。小建材中优选估值合理，需求有保护，盈利能力向上的弹性品种，推荐东方雨虹、建研集团；长期视角，持续推荐估值合理的价值组合：中国巨石、伟星新材、山东药玻。

　　风险分析：基建和房地产投资不达预期、原材料上涨超预期、国际地缘政治风险。

（文章来源：光大证券）