顶尖财经网(www.58188.com)2023-9-28 8:58:22讯:
9月26日-27日,北京今年第二批次供地清单中的4宗住宅用地出让,出让结果“冷热不均”。其中石景山地块和房山地块以底价成交,朝阳及昌平地块溢价成交,4宗地总出让金147.4亿元。
34家房企围战朝阳十八里店
在27日进行现场竞价的朝阳十八里店地块,一共吸引了34家房企及联合体报名,再现“抢地”盛况。
据悉,该地块土地总面积约1.98万平方米,建筑规模约5.54万平方米,容积率2.8,控高60米,起始价25亿元。地块近邻东四环,南侧紧邻地铁17号线十八里店站。
与板块内此前出让的两宗底价成交地块不同,此次出让的十八里店678地块热度“爆棚”。除了吸引到招商、华润、金隅、中海、住总、保利、建发、首开、中铁建、金茂等央国企“老面孔”之外,还吸引了包括扬州华鹏、上海兴泰广置业、山西裕通晟、成都领阳置业、南通市恒远置业、江苏师山、成都鸿哲、上海锦祥德睿、重庆香云置业、上海润哲宏升、太原萃丰、北京虹曦置业、上海成通京置业等在内的一众“新面孔”。
在这些“新面孔”中,更有多家是成立于今年内的地产“新兵”。比如成立于今年9月的成都领阳置业、成立于今年8月的上海兴泰广置业和上海润哲宏升、成立于今年6月的太原萃丰、山西裕通晟及上海锦祥德睿。其中,太原萃丰刚刚参拍过今年6月出让的海淀双新村地块,山西裕通晟及上海锦祥德睿则参拍过同样在6月出让的亦庄X47地块。
由于买家众多,十八里店在线上报价阶段就已经触达地价上限28.75亿元,直接进入摇号环节,最终,由上海成通京置业以地价上限摇得,成交楼面价5.19万元/平方米,溢价率15%。
根据天眼查,上海成通京置业成立于今年8月17日,位于上海市,是一家以从事房地产业为主的企业,企业注册资本1000万元人民币,由南方首度置业(北京)有限公司100%控股。
值得注意的是,此次出让竞拍规则相对简化,地价触及上限后无需竞现房面积,转为现场摇号即可确定竞得方。“房企拿地意愿仍侧重土地自身条件,未出现非理性竞拍状况。”北京链家研究院分析师岳微向蓝鲸财经表示。
某央企相关负责人告诉蓝鲸财经,对于很多中小房企来说,上海、广深的拿地机会并不多,而正处于“窗口期”的北京土拍市场,则向各类型房企都展现了较多的竞争机会;就地块本身而言,只要管理好渠道、控制好成本,最终项目利润甚至能达到10%左右。这也是北京土拍能吸引众多新面孔的重要原因。
冷热分化仍是主流
在岳微看来,热门地块之所以受到更多房企青睐,与其所属区域、地块质量密切相关。
从西红门板块到十八里店板块,北京各区域、各板块发展呈现出区域规划与房企深耕共同作用的周期性发展规律。两年间,金隅昆泰联合体、金隅住总联合体以底价竞得十八里店板块三宗地,率先打造三期系列新房项目后,随着17号线贯通在即、九年一贯制人大附中明确落地,朝阳港产业的规划更加清晰,十八里店居住圈层市场认可度也逐步提升,这也是区域地块从底价到摇号热度提升的主要原因。
除此之外,朝阳小红门、朝阳十八里店,丰台大井、丰台青塔,石景山衙门口,逐步形成沿四环改善居住带,四环新房的稀缺性也逐步凸显。
除了朝阳十八里店地块,同样在27日出让的昌平新城地块,吸引了建发和住总两家房企报名参拍。经历了现场6轮报价之后,该地块被建发拿下,成交价54.15亿元,溢价率3.93%。
资料显示,该地块建设用地面积约10.72万平方米,地上建筑规模约21.95万平方米,起始价52.1亿元,设定的土地合理上限价格为59.915亿元。
昌平新城板块处于昌平发展最好的昌平南与昌平老城区之间,依托昌平线的临铁优势,与沙河高教园、生命科学园实现产住贯通。不过,在岳微看来,此次出让的昌平新城地块体量大,总价高,销售周期偏长,指导价格每平方米上涨3000元,对房企开发实力及运营能力要求较高。
而在26日以底价成交的石景山新首钢核心区014地块和房山阎村0077地块,岳微认为,石景山地块处于石景山新房主要供应的首钢板块,其底价成交的主要原因是公建占比近四成,对房企资金及运营要求高,最终由首钢、香港置地及招商蛇口联合体以52.5亿元底价摘得;房山阎村地块由房山地缘性房企巨燕置业以12亿元底价摘得,阎村板块属于房山非核心发展区域,虽临铁,但阎村站位于房山线末端,通达性相对较弱,教育、医疗、商业、产业现状配套一般,需地缘性房企长周期开发。
同样在27日进行第十一批土地出让的杭州,也呈现了“冷热不均”的现象。根据成交结果,此次14宗地块共揽金232.8亿元,14宗地块中,8宗封顶摇号,1宗高溢价成交,4宗底价成交,1宗因故取消。
据统计,此次杭州主城合计供应8宗优质地块,拱墅5宗地块分别位于申花、大关、三塘、文晖等核心板块,引来房企竞争激烈,其中大关两宗地块分别吸引58家、24家房企摇号,最终被钱江房产、建杭置业摇中,申花地块26家房企摇号,被招商收入囊中。
临平、钱塘热度则趋冷,此次东湖新城、塘栖、下沙金沙湖4宗地块底价成交。中指研究院华东大区常务副总高院生认为,一方面因存量积压,房企拿地偏谨慎,另一方面,容错率较低,4宗地块房地价差约1.08万元/平方米,利润空间不足,叠加流速较慢,或将面临较大亏损风险。
高院生认为,未来土拍热度能否延续,仍与地块质量强挂钩。