6月30日，中金湖北科投光谷REIT在上交所上市，但开盘即破发。Wind数据显示，中金湖北科投光谷REIT盘中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，报2.46元，成为今年首只上市当天就破发的公募REITs。

去年11月，中金安徽交控REIT成为首只开盘即破发的公募REITs；今年以来这类产品更是频繁破发，引发行业和投资者的广泛关注。有专业人士指出，自2月中旬以来REITs指数便持续下跌，市场对于公募REITs二级市场定价仍存在较大分歧。

年内首只上市即破发的公募REITs出现

6月30日，中金湖北科投光谷REIT正式上市。

作为全国产业园区REIT基金的第9单产品，也是武汉首支REIT基金，中金湖北科投光谷REIT被相关各方寄予厚望。

在本月早些时候，中金湖北科投光谷REIT仅向公众投资者发售一天就提前结束募集。根据公告，扣除战略配售的部分之后，该基金网下发售的初始发售份额为1.47亿份，最终提交的有效认购基金份额数量达57.9亿份，网下投资者配售比例仅为2.54%；而在公众发售部分，初始发售份额为6300万份，提交的有效认购基金份额数量也达到了10.61亿份，最终公众投资者配售比例约为5.94%。

相比之下，此前较为火热的公募REITs公众投资者配售比例几乎都在1%以下，有的甚至仅有0.23%。但在近期公募REITs市场波动幅度加大、部分项目跌幅较前期有所扩大的背景下，这样的配售比例也显示出公众对于公募REITs这类产品仍然有着比较高的热情。

6月9日，中金湖北科投光谷REIT发布了合同生效公告，显示该基金募集期间有效认购总户数23025户，有效认购份额6亿份，净认购金额15.75亿元。

就在今天，中金湖北科投光谷REIT正式市场交易，不过开盘即出现破发，并且在二级市场的交易价格一路下跌，最大跌幅一度超过17%。下午价格有所回升，最后收跌6.29%，报2.46元。整体来看，中金湖北科投光谷REIT今日的成交额为1.56亿元，换手率31.18%。

由此，中金湖北科投光谷REIT成为年内首只上市当天就破发的公募REITs。

专业人士：当前REITs估值定价体系尚不明确

Wind数据显示，截至6月30日，中证REITs收盘指数的年内跌幅已经超过了20%，可以说今年公募REITs在大类资产中的表现垫底。

从这些产品二级市场的表现来看，除去今天上市的中金湖北科投光谷REIT，其余产品今年以来收益全部为负。其中年内跌幅超过20%的达到4只，28只已上市产品的平均回报为-12.21%。

去年11月22日，中金安徽交控REIT正式上市交易，开盘就出现破发，盘中跌幅一度超过7%，当日收盘下跌4.5%，也使得中金安徽交控REIT成为首只开盘即破发的公募REITs。

而从今年的情况来看，大面积破发已经成为公募REITs的常态，截至6月30日已有13只产品出现破发。其中华夏中国交建(601800)高速REIT和平安广州交投广河高速公路REIT在二级市场的最新交易价格相比发行价都下跌超30%，跌幅分别为37.32%和30.65%。

从不同资产类型来看，仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房等类型的公募REITs在二级市场表现出稳定上涨的趋势；交通基础设施公募REITs则普遍破发，并且今年以来的收益情况也不理想。

产业园区REITs数量目前是所有公募REITs中最多的，但在二级市场的表现也分化明显。包括国泰君安(601211)临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华安张江产业园REIT等在内的产业园区REITs相比发行价格都有着不错的收益，涨跌幅分别达到21.38%、16.41%和13.18%，领跑市场。但也有的园区REITs相比发行价跌幅不输交通基础设施公募REITs，并且今年以来二级市场跌幅尤其惊人，例如建信中关村(000931)产业园REIT年内已经下跌了26.92%，是跌幅最大的产业园区REITs。

首创证券分析师王嵩在近期的几篇专题报告中指出，公募REITs板块行情在近期加速下跌，各类型估值整体回落，交投活跃度同样有所下降，市场流动性匮乏、投资者行为趋同以及底层资产运营仍承压等诸多因素强化了市场悲观预期。

在他看来，公募REITs市场发展初期流通规模较小，资金容纳度有限；机构投资者占比高，投资行为具有趋同性；底层资产运营仍承压，基本面修复兑现存在不确定性；估值体系尚不完善，锚定标准存在分歧等等。

中信证券明明FICC研究团队也认为，短期来看，宏观经济面临一定下行压力以及公募REITs市场买盘相对有限，使得投资者情绪偏冷，市场或仍处磨底阶段。但中长期维度下，部分个券因市场超跌已具备估值优势，一揽子稳增长政策的渐行渐近或支撑底层资产经营状况的逐步修复，叠加市场机制逐步完善或吸引增量资金入场，当前或是优质标的良好的配置时点。